"지금 '집' 사서 돈 벌려면 알아야할 한가지"

[김인만의 부동산돋보기]주택시장 "바닥이 가까워졌다?"

[김인만 굿멤버스 대표]영원히 뜨거울 것 같았던 여름도 휴가철이 끝나고 처서가 지나자 밤에 서늘한 바람과 함께 귀뚜라미 소리가 들리면서 작별을 준비하고 있다. 부동산시장 침체도 영원할 것 같지만 세상이치가 그렇듯 언젠가는 바닥을 찍을 것이고 또 반등할 날이 올 것이다. 문제는 그 시기가 언제냐다. 신이 아닌 이상 인간이 정확히 알 수는 없지만 국내외 경제와 정치적 상황, 부동산 대책, 주택수급상황, 주택가격흐름을 근거로 어느 정도 예측은 가능하다.

미국, 유럽 경제상황은 최악의 위기는 벗어난 것으로 보인다. 특히 미국은 주택관련 각종 지표가 회복세를 보이면서 6년 만에 바닥을 친 것으로 평가 받고 있다. 물론 그렇다고 당장 집값 상승을 체감하기는 어렵지만 통상적으로 지표들이 1~2년 선행한다고 본다면 1~2년 후 정도에 미국 주택가격도 반등을 체감할 수 있을 것이다.

정치적 상황과 부동산 대책은 맞물려 있다. 최근 여당에서 총부채상환비율(DTI)완화 카드를 내밀면서 부동산 거래활성화에 조금 더 적극적으로 움직이기 시작했다. 그만큼 부동산 침체가 심각하고 방치할 경우 우리나라 경제 전반적으로 치명적인 문제를 일으킬 수 있다는 점을 인식하기 시작했다는 의미다. 올해 12월 대선 승리를 위해서는 어떤 식으로든 집값 안정이 필요하다.

집값 폭등도 문제지만 집값 하락 역시 집값 안정을 해치는 심각한 문제임에는 틀림없다. 또한 내년 새 정권이 출범하면 누가 대통령이 되더라도 임기 초부터 부동산 침체로 경제가 침체되고 국민들이 고통 받는 상황을 방치할 수 없기 때문에 보다 적극적인 내수경기 부양에 나설 가능성이 높다. 건설경기 부양 없는 내수경기 부양은 팥 없는 찐빵이기 때문에 새 정권 출범 후 1~2년 정도는 내수경기 부양의 효과를 볼 가능성이 높다.

주택수급 상황은 매수수요가 급격하게 줄어든 침체상황에서 미분양 우려로 신규분양이 제대로 될 수 없고 이런 침체상황이 3년 이상 지속되고 있기 때문에 신규주택 공급은 큰 폭으로 감소하고 있다. 분양하고 3년 후 입주가 가능한 분양주택 특성을 감안하면 공급 감소 현상은 짧아도 향후 3년 이상 통상적으로 4~5년간은 지속될 수밖에 없다.

주택가격 흐름은 최근 부동산포털 닥터아파트에서 2005년부터 2012년 올해 7월까지 소비자 물가를 반영한 서울, 강남권 아파트 실질가격을 조사했는데 현재의 아파트 가격이 2008년 수준인 것으로 나타났다. 조사결과가 그렇고 서울, 수도권 대표 아파트들의 급매 가격은 2006년 부동산 폭등 시절 상승분은 모두 사라진 상태고 대부분 2005년 하반기 가격 수준까지 빠진 상황이다.

2005년에서 2012년까지 7년 세월의 동안 물가상승, 화폐가치 하락을 감안하면 현재의 급매가격은 거의 2004년 수준이라 볼 수 있다. 2012년 아파트 급매 가격이 2004년과 비슷하다면 더 이상 부동산 가격이 고평가 되고 비싸다 할 수는 없고 오히려 급매가격 기준으로 저 평가 되었다고 볼 수도 있다.

필자가 상담을 진행하면서 제시하는 바닥시세 기준은 2008년 말 금융위기 당시 시세다. 당시 제2의 IMF라는 말이 나올 정도로 국가위기 상황까지 내몰렸고 종합주가지수 1000은 붕괴됐다. 부동산은 투매물건이 등장하면서 큰 충격을 받았는데 그 후 5년이라는 세월이 흘렀고 그 세월 동안의 물가상승, 화폐가치하락까지 감안하면 현재의 급매시세가 2008년 말 금융위기 당시 시세에 근접했거나 더 빠졌다면 바닥에 가까워졌고 오히려 저평가 됐다고 할 수도 있다. 이번 소비자물가를 반영한 서울, 강남 3구 실질 아파트 가격조사에서 2008년 수준이라는 결과는 바닥에 가까워졌다는 객관적인 근거로 볼 수 있겠다.