'종상향' 불허단지 기준.."단독주택에 위압감 ?"

가락시영 이후 방배경남 종상향 좌절..'공공성'이 관건

[아시아경제 정선은 기자] 서울 재건축 시장이 '박원순식 속도조절'에 온탕과 냉탕을 오가고 있다. 가락시영 아파트 종상향에 따라 들떴던 기대감이 심의보류로 잦아드는가 하면 12·7 대책과 맞물려 기대된 시장 온기도 호가만 올랐을 뿐 거래로 이어지지 않고 있다.

◆우리는 가락시영 안돼? 꺾인 재건축 단지들
= 19일 서울시에 따르면 지난 16일 도시계획위원회에서 2종에서 3종 일반주거지역으로 상향하는 내용을 포함한 서초구 방배동 경남아파트 주택재건축 정비구역 지정안이 보류됐다. 법적상한용적률을 299%로 높이고 최고 25층 737가구(임대95가구)로 재건축하는 계획안이 "매봉재산 근린공원에 접하고 주변지역에 위압감을 줄 수 있다"는 이유로 종상향 불허 결정을 받았다.

같은날 방배삼익 아파트 역시 층수를 낮춘 조건부 가결 판정을 받았다. 추진위는 법적상한용적률 280.07%를 받아 최고 29층 규모 공동주택 11개동 575가구(임대 45가구)로 재건축하는 안을 시에 제출했지만 "인근 아파트단지의 높이를 고려하고 주변 단독주택지에 위압감을 최소화해야 한다"는 심의결과를 받았다.

이에 따라 가락시영 결과에 맞춰 종상향을 추진한 단지들의 경우 한풀 기대감이 꺾이게 됐다. 실제 인근 둔촌주공 아파트의 경우 지난 10일 재건축 총회를 열고 3종 추진을 최종 결정하며 가장 발빠른 행보를 보였던 상황였다. 아울러 지난 17일 미뤄졌던 주민공람을 다시 시작한 은마아파트도 사업성 확보 차원에서 현재 3종주거에서 준주거나 상업지역으로 높이는 방항을 검토하고 있지만 쉽지만은 않을 전망이다.

◆박원순식 속도조절? '공공성'이 관건
= 잇따른 서울시의 심의보류, 수정통과는 박원순식 속도조절로 해석되는 부분이다. 모든 재건축 단지가 박 시장 취임 이후 3종상향 판정을 받은 가락시영과 같은 결과를 받지 못했다는 점이 보여준다. 서울시에 따르면 가락시영은 남부순환도로, 송파대로와 접한 대규모 아파트 단지로 주변에 잠실 고층 아파트 단지가 이미 개발되는 등 주변여건 변화로 종상향 여건을 갖추게 됐다는 설명이다.

다만 공공성 확보에 중점을 둔 심의가 엄격히 진행되고 있다는 점은 대세로 인정되는 상황이다. 시장에 속도조절 해석을 불러 일으켰던 개포지구 단지의 재건축 정비구역안 보류만 봐도 그렇다. 서울시는 지난달 도시계획위원회에서 개포주공2·4, 개포시영 단지에 이어 지난 7일 개포주공3 역시 소셜믹스(임대아파트 혼합배치) 구현 등 공공성 확보를 이유로 심의를 불허했다.

서울시 관계자는 이와 관련 "주요 산, 공원, 개발제한구역(GB)인접지역은 조망권, 녹지축, 통경축을 확보해야 하며 종상향 기준도 주변지역에 위압감을 최소화하는 방향으로 정비계획 수립원칙을 세우고 해당구역의 입지특성을 고려해서 적용할 것"이라고 밝혀 '공공성'이 강화된 기준을 제시했다.

◆호가만 반짝? 관망세 돌아선 시장
= 서울 재건축 아파트값 시세가 한주새 0.15% 올랐다. 12·7 부동산 대책, 가락시영 종상향까지 겹친 송파는 하락세에서 0.77% 반등했다. 하지만 이후 반짝 호가는 상승했지만 거래를 이어가지는 못하는 모양새다.

부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 12월 셋째주 서울 재건축 아파트값은 0.15% 올랐다. 특히 송파(0.77%), 강남(0.63%), 강동(0.15%) 등 강남권 재건축 값이 일제히 반등세를 나타낸 영향이 컸다.

송파구는 12·7대책과 종상향 결정으로 매도자 우위 시장이 형성됐다. 주요 단지를 중심으로 호가가 1000만~4000만원 가량 뛰었다. 잠실동 잠실주공5단지 115㎡는 11억 선으로 한 주 사이 4000만원 가량 올랐다. 가락동 가락시영2차 33㎡은 4억4000만~4억5000만원 선으로 1250만원 가량 상승했다.

강남구도 개포주공 1~4단지를 중심으로 호가가 급등했다. 개포동 주공1단지 49㎡는 7억7000만~82000만 선으로 1500만원 가량 올랐다.

하지만 침체된 경기를 우려해 매수를 망설이고 있어서 실제 거래는 많지 않았다는 것이 중개업소들의 종합의견이다. 잠실동 P 중개업소 관계자는 "지난 주말 전후로 일부 강남권 재건축 단지에서 이어졌던 거래도 다시 관망세로 돌아섰다"며 "호가가 다시 하향조정되며 지속적인 매수세가 붙기는 힘든 상황"이라고 설명했다.