[뷰&비전]차라리 임대주택을 늘려라

보금자리 주택과 전세난

DSD삼호 김언식 회장

보금자리주택. 이명박 정부의 대표적인 주택 공급 정책이다. 친서민 정책으로 평가받는 보금자리주택은 큰 틀에서 보면 정말 좋은 정책이다.
비닐하우스 등으로 난개발되어 본래의 목적을 상실한 도심 근교의 그린벨트(개발제한구역)를 개발해 집 없는 서민을 위한 주택을 싸게 공급하겠다는 발상은 누구라도 박수를 칠만 일이다. 하지만 시행 방식에서 보면 적지 않은 문제점도 안고 있는 게 사실이다.

우선 정책 효과의 극대화를 위해 정부, 즉 LH(한국토지주택공사)가 분양 주택까지 공급하다보니 자연히 주변에 공급하는 민간 분양주택과 '이중 가격제'가 되버렸다. 그렇다고 전체 서울·수도권 주택 수요를 충족할 만큼 많은 숫자의 보금자리 분양주택이 공급되는 것도 아니다. 따라서 실제 공급 효과보다는 전시 효과만 누리는 꼴이 돼 버렸다.

민간주택 사업자의 입장에서 보면 정말 죽을 맛이다. 가뜩이나 주택 경기가 어려운데 막말로 정부까지 나서 불공정 경쟁을 조장하고 있는 꼴이기 때문이다.
수요자도 황당하기는 마찬가지다. 민간 주택을 사자니 주택 경기도 안 좋은데 보금자리주택에 비해 너무 비싼 것 같고, 그렇다고 위치 좋은 보금자리주택을 분양받기는 하늘의 별 따기만큼이나 어렵다. 따라서 우왕좌왕하면서 모두들 주택 구입을 미루기 일쑤다. 매매 수요는 없고 전세 수요만 있다보니 전셋값만 천정부지로 올라 집 없는 서민들의 한숨은 깊어지고 있다. 결국 보금자리주택 정책으로 인해 서민들만 더 죽어나는 상황이 되어버린 것이다.

분명 정부도 이런 상황을 바란 것은 아니었을 것이다. 진정 선의로 집 없는 서민들을 위해 싼 주택을 공급하려는 취지에서 보금자리주택 정책을 들고 나왔을 것이다.
하지만 요즘 상황을 보고 있노라면 정책의 역효과가 얼마나 심각한 지를 절감한다. 보금자리주택 공급으로 혜택받는 사람이 한 명이라면, 아홉 명의 집 가진 중산층들은 집값 하락과 거래 실종 등으로 더 큰 박탈감과 고통을 겪고 있다. 아울러 집 없는 세입자들은 틈새에 끼어 천정부지로 뛰는 전셋값에 망연자실한 모습이다.

서울의 집값이 비싼 것은 분명하다. 지난 40년여간 집값이 너무 많이 올라 시세에 일부 거품이 끼어 있다는 주장도 일리는 있다. 하지만 현재의 집값은 어찌되었던 지금의 현실이고, 그리고 그것(집)이 중산층과 서민층 대다수에게 하나 밖에 없는 전 재산이라는 것을 명심한다면 집값을 급격하게 떨어뜨리는 것이 반드시 최선의 정책이라고는 할 수 없을 것이다.

정책은 조화다. 작금의 미국·유럽의 금융위기 사태와 국내의 핵가족화 및 고령화, 인구 감소 등을 종합해 유추하건대 어떤 경우라도 우리나라 주택 경기가 옛날처럼 활성화되기 어려운 것 또한 현실이다.

따라서 가급적 최대의 고용시장이자 연계 산업 부양 효과가 가장 큰 주택시장을 활성화시켜 집값이 적어도 구입 당시 가격에서 연간 정책 금리(2~3%) 정도 즉, 물가 상승률의 50% 정도는 유지할 수 있도록 하는 정책이 필요하다고 본다.
이럴 경우 10년이면 적어도 물가 상승에 비해 주택의 실질 가격이 20~30% 떨어진 상황이 될 것이다. 즉, 집값 연착륙 정책이 절실하다는 얘기다.

아울러 보금자리 분양 주택은 즉시 모두 없애고, 초소형 임대주택(30~40㎡)을 최대한 많이 공급할 필요가 있다.

요즘은 발코니를 모두 확장해 전용 30㎡ 주택의 경우 실사용 면적이 45㎡에 이르는 것이 현실이다. 따라서 초소형 주택이라도 핵가족이 충분히 거주할 수 있다.
이처럼 보금자리주택 지구에 임대주택만 공급하면 자연스레 민간 건설이 성토하는 주택의 이중 가격 모순은 사라지게 될 것이다. 나아가 집을 사고자 하는 사람들은 지금과 같이 보금자리주택과 민간 주택을 놓고 갈등할 필요가 없어질 것이다. 보금자리 임대주택이 면적을 줄여 처음 계획 때보다 2배 정도 많은 세대가 공급되면 전세난도 시간이 지남에 따라 많이 완화될 것이다.

지금이라도 늦지 않았다. 과감하게 보금자리주택을 전부 임대주택으로 바꿔 진정 서민들에게 혜택이 돌아가게 하고, 집 가진 사람들의 불만을 진정시킬 필요가 있겠다. 또 민간 주택 사업자들에게도 사업 생존권을 보장함으로써 정말로 오랜 만에 나온 좋은 정책의 가치가 빛을 발하길 기대해 본다.