[박상언의 부동산재테크]'8·18대책 효과 시장 살리기 역부족'

박상언 유엔알컨설팅 사장

- 세제 혜택 별도로 추가 매매활성화 대책 필요

국토해양부가 발표한 8ㆍ18 대책의 핵심은 민간임대주택사업자의 세제 완화와 전세대출 상환액 소득공제 확대, 한국토지주택공사(LH)의 민간 다세대주택 매입을 통한 공급 확대 등이다. 임대주택사업자에 대한 세제혜택 기준을 현행 3가구에서 1가구 이상 임대하는 경우로 완화했고 임대사업자가 거주하는 주택에 대해서는 일반세율을 적용해 과세하겠다는 것이다.

다주택자들에 대한 세제혜택이 이번 대책의 핵심이지만 집값상승 기대감이 없는 실정에서 오히려 전세 물건은 줄고 월세만 늘어날 수도 있다. 8ㆍ18대책은 지난 2ㆍ11대책을 조금 보완한 것이고 막판 당ㆍ정협없이 발표돼 국회통과에 난관이 예상된다. 결론적으로 이번 대책에 대한 효과는 미미할 것으로 보인다. 올해 하반기에는 서울시내 재건축ㆍ재개발 이주수요 등이 맞물려 당장 효과를 내기에는 역부족이라서다.

◇ 8ㆍ18 대책 평가= 수도권 민간 임대사업자에 대한 세제지원 대상이 1호로 대폭 줄어들고 취득가액 기준(6억원)도 상향 조정된다. 수도권과 지방 구분없이 전국 어디에서나 1가구만 임대해도 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등 세제혜택을 받을 수 있게 된다.

하지만 현재도 다주택자 중과제도는 2012년 말까지 유예하고 있다. 또한 본인주택외 1채만 신고하지 않고 임대하는 경우가 많아 재산노출과 소득세 부담에 대한 리스크까지 안고 임대사업자를 대폭 늘릴 수 있을는지 의문이다. 단 집값 상승에 대한 분위기만 조성된다면 임대사업자 세제지원 없어도 임대사업자가 대폭 늘 수 있다.

현재 연소득 3000만원 이하 무주택 근로자에게만 적용되고 있는 전월세 임대료에 대한 소득공제를 연소득 5000만원 이하까지로 대상을 확대한다. 이번에 소득범위가 확대되면서 서민층에서 중산층까지 포괄해 소득공제혜택을 볼 수 있게 됐다.

아울러 다주택 임대사업자라도 전용면적 60㎡ 이하 소형주택이라면 가구 수와 상관없이 소득세를 한시적으로 감면받게 된다. 전세시장에 집중된 수요를 분산하기 위해 주택기금의 생애 최초 주택구매자금 금리가 연 5.2%에서 4.7%로 인하된다. 한국토지주택공사(LH)에서 하고 있는 다가구 매입 임대사업을 다세대 신축 주택까지 확대할 예정이다.

정부는 오피스텔의 대출조건(실 규모 12~30㎡, 대출 한도 ㎡당 40만원, 3년 일시상환)을 일부 완화해주는 방안도 내놓았다. 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록해 임대주택 수준의 세제 혜택을 받게 되면서 오피스텔 투자수요는 더 늘어날 전망이다. 이번 기회에 주거용 오피스텔로 전환하는 기존 업무용 오피스텔도 늘어 5년 이상 임대가 의무화되는 임대물량이 대폭 확대될 것으로 예상된다.

◇ 전세난 역부족..추가 매매활성화대책 필요= 세제와 금융혜택과는 별도로 전세수요를 매매수요로 돌리는 근본적인 대책이 요구된다.

우선 가을 이사철 전셋값 급등 현상을 사전에 차단하기 위해서는 수도권의 준공 후 미분양 아파트를 전세 물량으로 흡수할 수 있는 대책부터 나와야 한다. 현행법상 1주택자가 다른 주택을 취득한 경우 2년 내 기존 주택을 팔면 양도세가 비과세되지만 최근 부동산 침체로 매수자가 쉽게 나타나지 않는 경우가 있다. 따라서 비과세기간을 현행 서 3년으로 늘려 유휴주택을 전세로 활용할 수 있도록 해야한다. 또한 준공 후 미분양아파트를 취득할 경우 주택담보인정비율(LTV)을 일정수준 높여주는 방안도 생각해 볼 수 있다.

양도세의 장기보유특별공제 혜택을 다주택자에도 확대해야 한다. 과거처럼 집값이 오르지 않는 시점에서 전월세 주요공급원인 다주택자에 대한 시각도 바뀌어야 될때다.

주택청약제도도 민영과 공공 중소형 주택은 무주택자 우대하고 중대형 주택은 교체수요자 중심으로 개선해야 한다. 민간주택의 주택공급을 활성화하기 위해 분양가상한제 폐지등도 병행해야 한다.