[MoneyExpo]전·월세 수요 넘치고 값 급등 소형부동산 소액 투자 ‘짭짤’

부동산투자 숨은 2% 찾기

[사진:이코노믹리뷰 송원제 기자]

전세 값이 오름에 따라 월세 가구도 늘고 월세 가격도 오르고 있다. 전세가 비율 60% 이상인 가구 수는 지난해 전세 가격이 크게 오르면서 61.6%가 늘었고, 월세 가구는 전세 가구 수와 비슷해졌다. 그렇다면, 서울에서 전세 혹은 월세에 살지 고민인 사람, 부동산 소액 투자처를 찾고 있는 사람은 방법이 없는 걸까.

8일 통계청이 내놓은 ‘2010 인구주택총조사 전수집계’ 결과에 따르면, 우리나라의 총 가구 수는 1757만여 가구(2010년 11월 1일 현재)로 2005년(1598만 가구)에 비해 9.9% 증가했다. 1990년 이후 가장 주된 유형의 가구는 4인 가구였으나, 2010년에는 2인 가구가 가장 주된 가구 유형으로 등장했다. 또한 전세 거주 비율은 2005년 22.4%에서 2010년 21.7%로 0.7%포인트 줄어든 반면, 같은 기간 월세 거주 비율은 17.2%에서 20.1%로 2.9%포인트나 증가했다.

월세 가격 15년 만에 최고
전국에서 월세에 거주하는 일반 가구는 349만가구. 5년 전(272만)보다 77만여 가구가 늘어났다. 사글세 가구(23만 가구)를 포함하면 전체 월세 가구는 372만가구로 전세(376만6000가구) 수치와 비슷하다.

국민은행의 지난 5월 전국주택가격 동향 조사에 따르면 전세 계약 비중은 지난 2008년 5월 58.2%에서 올해 5월 54.2%로 떨어졌다. 반면 전세금 일부나 오른 만큼의 전세금을 월세로 지불하는 보증부 월세는 같은 기간 39.6%에서 43.3%로 늘었다.

월세가 늘어난 것은 치솟은 전세금을 감당하지 못해 일부를 월세로 내는 가정이 늘어났기 때문이다. 최근 집값이 오를 것이라는 기대감이 없어, 전세를 월세로 전환하는 편이 더 낫다는 판단에서다.

전세를 구하려는 사람들은 많고 전세보다 월세로 수익을 얻으려는 집주인이 늘어나 결국 세입자와 집주인 간 타협으로 전세를 반 전세 혹은 월세로 전환하는 사례가 늘고 있는 것이다.

이에 따라 집주인들의 대출 부담, 집값 하락분을 세입자에게 전가하는 경향이 나타나며 물가 상승과 가계 실질 소득 감소로 세입자들의 거주 비용 부담은 계속 커질 수밖에 없는 상황이다. 월세 가구가 증가하면서 가격 또한 급등세를 보였다. 지난 6월 전국의 월세 가격은 전년 동월 대비 2.8% 상승했는데, 이는 15년 만에 최고 수준이다.

대출 끼고도 월세차익 은행이자 3배
매매가는 하락하고 전세 가격은 오르고, 전세가 월세로 바뀌며 월세 가격도 오르는 상황에서 부동산 투자는 이제 물 건너 간 이야기일까? 사실, 요즘처럼 부동산 시장에 대한 전망이 불투명하고 지속적 금리 인상이 예견되는 상황이라면 부동산 투자는 꺼려지는 것이 현실이다.

하지만 전문가들은 “부동산시장은 지역별로 등락폭이 다르기 때문에 보다 미시적으로 바라본다면 거시적 전망과 무관하게 은행이자 이상의 수익을 낼 수도 있다”고 조언한다. 직접 증권투자를 하는 개미들 중 하락장에서도 꾸준한 수익률을 내는 이들이 있는 것과 마찬가지다.

게다가, 부동산 투자에 꼭 목돈이 필요한 것은 아니다. 대출을 잘 이용한 소형 오피스텔과 소형 아파트의 경우 대출이자를 제하고도 월세를 통한 수익률이 은행이자의 2~3배에 이르는 경우도 적지 않다.

# 신모(41·남)씨가 부동산 투자를 결심한 것은 2010년 초. 적립식 펀드, 정기예금 등 각종 금융상품이 만기되면서 1억원 가량의 목돈을 손에 쥔 신씨는 일단 소형 오피스텔에 투자하기로 결심했다. 일차적 이유는 금융상품의 경우 분산투자에 따른 상품 선정과 각종 차트를 눈여겨보는 데 들어가는 노력이 결과에 비해 너무 크다는 이유였다.

업무와 자기계발만으로도 모자란 시간을 재테크에까지 배분하는 것은 낭비라는 판단이었다. 그리고 가족과 노후를 생각하면 할수록 소위 ‘대박’ 보다는 ‘안정적인 수익’의 중요성이 커질 수밖에 없었다.

목좋은 대학가 오피스텔 수익률 10%대
신씨는 총 2억 2500만원을 주고 채당 4500만원짜리 오피스텔 5채를 샀다. 그 중 1억2500만원은 지역 새마을금고의 대출을 이용했다. 당시 전세 시세가 4000만원이었기 때문에 보증금 1000만원 월세 30만원 정도를 기준으로 임대했다.

대학가 주변이라 매물을 올리기가 무섭게 임대가 됐다. 금리가 올라 대출이자도 늘었지만 지금도 1채당 매달 16만원 이상 임대수익을 보고 있다. 1년에 10%에 가까운 수익률이다.

주택 보유에 따른 각종 세금과 건강보험료 인상분, 공실률, 세입자 변동에 따른 도배 등 각종 비용을 포함시킨다 하더라도 이미 임대보증금으로 투자자금 중 5000만원을 회수했기 때문에 수익률은 연간으로 환산하면 15%를 상회한다.

소형아파트 경매 낙찰 땐 시세 차익
남은 돈 5000만원을 어디에 투자할까 고민하던 신씨는 소형 아파트 경매에 눈을 돌렸다. 대출 비중이 높지만 월세로 대출이자를 감당할 수 있을 것이고 시세의 70%대로 싸게 구입할 경우 양도세 완화 요건을 갖춘 후 시세가 회복될 경우 적지 않은 시세차익을 기대할 수 있다는 판단이었다.

수도권에 24평 아파트를 구입한 신씨는 현재 매달 월세에 7만원을 더해 대출이자를 내고 있다. 하지만 구매 후 3개월 만에 시세가 90%대로 회복됐기 때문에 매달 적금을 넣는다는 생각으로 넣고 있다.

보유 아파트 전세 활용 땐 대출 적어야
자신이 소유한 아파트를 전세로 활용한다면 대출이 없어야 좋다. 경기가 좋지 않기도 하지만 등기부등본상 대출이 있는 집에 큰돈을 내고 전세를 살려는 이들이 적기 때문이다. 문제는 30~40대 직장인이 2주택일 경우 대부분 1채는 대출을 끼고 있다는 것. 신씨는 대출이 전혀 없는 경우라면 몰라도, 대출이 있다면 전세금으로 대출을 막는(대출이자를 경감하는) 이상의 효과는 없다고 판단했다.

전세금은 어찌됐든 계약만료 시점에 돌려줘야 하기 때문이다. 금융이자가 낮기 때문에 대출이 전혀 없는 2주택자라 하더라도 전세수익을 권장하는 것은 시장흐름과 동떨어진다. 전세금을 은행에 거치하는 방식은 물가상승률을 고려했을 때 어리석은 일이다.

이코노믹 리뷰 이학명 mrm97@