[골드메이커]노후대비 임대사업, 세제혜택 받으려면…

고령화 시대에 접어들면서 은퇴자들의 노후대비 수단으로 주택임대사업이 주목받고 있다.

주택임대사업은 매월 고정적인 월세소득을 얻을 수 있을 뿐 아니라 부동산 시장 상황에 따라 시세차익까지 누릴 수 있으므로 일석이조의 투자상품이다.

게다가 정부는 미분양 주택과 전세난 해소를 위해 ‘2.11 전?월세시장 안정 보완대책’을 마련하고 지난 4월 1일부터 새로운 법안을 시행, 수도권 주택임대사업자들에 대한 세제지원요건을 대폭 완화했다.

하지만 주택임대사업에 관한 세금문제는 다소 복잡하고 까다로운 요건 때문에 이해하기가 쉽지 않다.

주택임대사업을 하면 어떤 혜택을 받을 수 있는지, 최근 개정된 세법 내용에는 어떤 것이 있는지 꼼꼼히 살펴보자.

◆주택임대사업자, 어떤 세금 내야 하나?
주택임대사업자가 내야 할 세금은 크게 취득, 보유, 처분 시 세금으로 나누어 볼 수 있다.

먼저 주택을 취득하는 과정에서 취득세를 내야 하고 보유기간 동안에는 재산세와 종합부동산세를 부담하게 된다.

월세를 받게 되면 월세 소득에 대해 소득세를 내야 하는데, 특히 올해부터는 전세보증금 관리에도 신경을 써야 한다.

종전에는 주택 임대 시 월세소득에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해서는 따로 과세되지 않았다. 하지만 올해부터는 주택 수가 3채 이상인 경우 전세보증금에 대해서도 소득세를 내야 한다.

마지막으로 주택을 처분하게 되면 보유기간 동안 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 한다. 여러 채의 주택을 보유하고 있는 사람은 양도소득세가 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%)된다. 다만 한시적으로 내년 말까지 주택을 양도하는 경우에 한해 6~35%인 일반세율로 과세된다. (장기보유공제는 배제)

◆주택임대사업자에 대한 세제혜택
임대사업자가 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택을 신규분양으로 취득하는 경우 취득세가 면제된다. 60~85㎡ 이하의 주택은 25~50%의 감면을 받을 수 있다.

감면을 받기 위해서는 주택의 취득일로부터 30일 이내에 감면신청을 해야 한다. 재산세도 임대사업자로 등록하면 최대 50%까지 감면을 받을 수 있다.

일정 요건을 충족하는 임대사업자는 임대주택의 보유기간 동안 종합부동산세가 비과세되며 양도소득세 혜택도 받는다.

원래 다주택자는 주택 양도시 중과세 되는데 한시적으로 내년 말까지 주택을 양도하는 경우에 한해 6~35%인 일반세율로 과세된다.(장기보유공제는 배제)

하지만 요건을 충족한 임대주택에 대해서는 처분시기에 관계없이 일반세율(6~35%)로 과세되고 장기보유공제(최대 30%)도 받을 수 있다.

여기서 일정 요건이란 서울에서 공시가격 3억 원(85㎡) 이하의 주택 5채 이상을 10년 이상 임대[경기, 인천지역은 공시가격 6억 원(85㎡) 이하의 주택 3채 이상을 7년 이상 임대]하는 경우를 말한다.

하지만 세법 개정으로 감면요건이 완화돼 지난 4월 1일 이후부터는 서울을 포함한 수도권에서 공시가격 6억 원 이하(149㎡이하)의 주택 3채를 5년 이상 임대하면 위와 같은 동일한 혜택이 부여된다.

또한 지금까지는 수도권의 경우 세제혜택을 받으려면 임대하는 주택이 모두 동일 시?군(종합부동산세: 동일 시?도)내에 있어야 했지만 앞으로는 수도권 내에만 있으면 모두 적용 받을 수 있다. 단, 오피스텔은 주택으로 보지 않기 때문에 세제혜택을 받을 수 없다.

◆미분양주택 취득, 임대하는 경우 추가적인 혜택
주택임대사업을 위해 미분양 주택을 취득하는 경우에는 더 큰 혜택이 주어진다.

기존 주택을 취득해 임대하는 경우에는 앞서 설명한 세제혜택이 주어지지만 준공 후 미분양된 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 최대 50%까지 감면 받을 수 있다.

나중에 팔 때에도 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 감면받을 수 있다. 단 기준시가 6억 원을 초과하거나 전용면적이 149㎡를 초과하는 주택은 제외된다.

예를 들어, 임대할 주택을 3억 원에 샀다가 5년 후 5억 원에 처분했을 경우 기존주택을 취득했다면 양도세로 약 4300만 원을 내야 하지만 미분양주택을 샀다면 감면을 적용받아 약 2100만 원의 양도세만 내면 된다. 양도차익이 동일하다고 가정하면 양도세 약 2200만 원을 아낄 수 있는 셈이다.

홍경호 미래에셋 세무컨설팅팀 / 세무사