[골드메이커]"배아픈 것보다 배고픈 게 좋으시죠?"

4부 : 전세난 잡기 위한 정책 대안은 없나?

앞 글에서 전세난이 발생하는 원인을 수요와 공급 그리고 유동성 측면에서 살펴보았습니다. 이런 전세난을 잡기 위한 정책 대안은 무엇인지 알아보겠습니다.

전세난을 단기간에 풀 수 있는 해법은 불행하게도 없습니다. 오히려 단기적으로 풀려고 노력하면 할수록 부작용이 더 깊어지기 때문에 단기간에 풀려고 무리해서도 안됩니다.

주택 시장 특히 수요가 많은 아파트의 경우 공급 확대 정책으로 선회한다고 해도 실제 입주 때까지는 3년 정도의 기간이 필요합니다. 소유주 입장에서도 거래 비용이나 양도세 등을 감안하면 최소 3년 이상 보유하고 있어야 수익을 기대할 수 있습니다. 주택 시장에 단기적 처방이 먹혀 들어갈 수 없는 구조적인 문제가 여기에 있는 것입니다.

시장은 온돌과 같습니다. 방이 차갑다고 불을 지펴도 방은 쉽게 데워지지 않습니다. 그렇다고 빨리 데우기 위해 불을 너무 많이 지피게 되면 오히려 나중에는 뜨거워서 견딜 수가 없는 것이지요. 여기저기서 뜨겁다는 아우성이 나오면 이번에는 한동안 불을 빼게 돼 다시 냉골이 됩니다.

우리나라 부동산 정책이 냉온탕을 반복하는 이유는 (부동산 시장의 특성을 무시하고) 부동산 시장을 미세 조정할 수 있다는 정부의 잘못된 자신감과 이를 부추기는 성급한 여론 때문입니다. 우물에서 숭늉을 내놓으라는 성질 급한 주인 밑에서는 바른말 하는 하인은 견뎌내기 어렵습니다. 보릿차 가루를 섞은 가짜 숭늉을 내놓는 약삭빠른 하인만이 주인의 사랑을 독차지하지요. 이런 하인을 총애하는 주인의 건강은 몇 년 뒤 어떻게 될지 상상해 보시기 바랍니다.

현재의 전세난 해법도 마찬가지입니다. 전세난 해결책이라고 정부와 정치권에서 내놓은 해법 중 문제가 될 수 있는 것은 재개발/재건축사업 속도 조절, 도시형 생활 주택 건설, 전월세 상한제 검토 등 크게 세 가지입니다.

재개발/재건축 사업 속도 조절은 재개발/재건축이 많이 인허가 되면서 주택이 멸실되고 있다는 판단에 따른 것입니다. 주택이 멸실되면 거기에 살고 있는 주민들은 다른 곳으로 이주를 해야 하기 때문에 전세난을 부추기게 됩니다.

하지만 하나만 알고 둘은 모르기 때문에 생긴 오해입니다. 재개발/재건축으로 기존 주택이 멸실되면 주택수가 주는 것처럼 보이지만, 몇 년 후에는 그 자리에 그보다 더 많은 주택이 늘어납니다.

다만 재개발 사업의 경우는 기존 가구수보다 새로 지어지는 가구수가 적어지는 경우도 있습니다. 재개발 사업은 낡은 단독 주택을 헐고 그 자리에 아파트를 짓는 형태가 일반적입니다. 주택수만 보면 재개발도 주택수 자체는 늘어나지만, 가구수가 오히려 줄어들기도 합니다.

이 것은 단독주택의 경우 여러 세입자가 한 주택에서 임대 형태로 거주하고 있지만, 재개발 후 아파트로 바뀌면 아파트 한 채에 한 가구만 입주할 수 있기 때문이지요. 세를 많이 줄 수 있는 단독 주택에서 실거주에 편리한 아파트로 주거 형태가 바뀌기 때문에 생기는 현상입니다.

하지만 용적율은 과거보다 증가하기 때문에 일인당 주거면적은 과거와 비교할 수 없을 정도로 넓어집니다. 결국 재개발 사업은 공급의 측면보다 주거의 질 개선이라는 측면에서 이해해야 합니다.

그러면 재개발을 하지 않고 그대로 계속 방치하면 전세난이 발생하지 않을까요? 그렇지 않습니다. 현재 전세난은 아파트를 중심으로 벌어지고 있습니다. 국민은행 시세 통계에 따르면 2011년 4월 현재 2년 전 대비 전세가 상승률은 17.9%입니다. 그 중에서도 아파트는 23.3%가 올랐습니다. 하지만 단독주택의 경우 6.8%에 그치고 있습니다.

세입자들이 원하는 주거 형태는 (단독주택이 아니라) 아파트라는 것을 알 수 있습니다. 결국 아파트를 얼마나 빨리 공급할 수 있느냐가 전세난 해결의 근원적인 치유책입니다.

재건축의 경우는 아파트 공급 효과가 훨씬 더 큽니다. 재건축 사업의 경우 기존 조합원용 주택뿐 아니라 일반 분양분이나 장기전세주택을 추가로 지어야 하기 때문에 공급 효과가 지대합니다.

실제로 재건축 사업후 2만여 가구가 비슷한 시기에 입주를 했던 2008년도에는 잠실 지역을 중심으로 한 서울 전세 시장에서 역전세난이 심각했던 것을 기억할 수 있을 것입니다. 공급에는 장사가 없는 것입니다.

조인스랜드 파워시세에 따르면 2009년 5월 1일부터 2011년 5월 6일 현재까지 서울 강남구의 아파트 전세가는 21.45% 상승했다고 합니다. 그런데 그 중에서도 일반아파트는 23.40%가 오른 데 반해 낡은 재건축 대상 아파트의 경우는 16.16% 오른 데 그치고 있습니다. 헌 아파트 보다는 새 아파트에 전세 수요가 몰리고 있는 것을 알 수 있지요.

사람들이 점점 다가구 주택보다는 아파트, 아파트 중에서도 낡은 아파트보다는 새 아파트에서 살려는 욕구가 강해지는 것을 알 수 있습니다. 수요가 바뀌면 그에 따라 공급도 바뀌어야 합니다. 낡은 재개발/재건축 주택을 헐고 새 아파트를 짓지 못하게 하는 것이 전세난 대책이라고 내세운 것이 얼마나 아이러니한지 알 수 있습니다.

정부에서 대안으로 내놓은 도시형 생활주택의 건설도 마찬가지입니다. 앞으로는 1인 가구 비중이 점점 늘어날 것이므로 도시형 생활 주택을 포함한 1인 가구용 주택이 앞으로는 크게 부족하다는 이야기들을 많이 하고 있습니다. 이런 인식하에 정부에서도 도시형 생활 주택의 공급에 초점을 맞추고 있습니다.

하지만 이것은 완전히 소설 수준의 이야기입니다. 도시형 생활 주택이 모자란다면 도시형 주택의 전세가가 많이 올랐어야 그 가설이 맞는 것입니다. 그런데 현실은 전혀 다르게 흘러가고 있습니다. 앞서 언급한대로 지난 2년간 전세가가 많이 오른 것은 단독주택(6.8%)도 아니고 연립주택(13.7%)도 아닌, 바로 아파트(23.3%)입니다.

실제로 지역에 따라 세입자를 찾지 못해 공실로 남은 원룸 주택이 골치거리로 등장하고 있습니다. 아파트에 비해 쉽고 빠르게 공급할 수 있다는 점에서 정부 입맛에는 도시형 생활주택의 공급이 전세난의 해결책으로 보일 수 있지만 시장의 니즈(needs)와는 거리가 멀다고 할 수 있습니다.

“아무 곳에나 아파트만 지으면 된다”는 참여 정부의 잘못된 공급 정책으로 많은 미분양 아파트들이 양산된 것과 같이 몇 년 후에는 지금의 도시형 생활 주택이 큰 사회 문제가 될 것으로 전망합니다.

수요가 있는 곳에 공급을 해야 하고, 사람들이 원하는 것을 공급해야 합니다. 옷을 사람에 맞춰야지, 옷에 사람을 맞추라는 정책은 성공할 수 없습니다. 정책에 시장을 맞추기보다는 시장이 필요로 하는 정책을 만들어야 하는 것이지요. 집은 없어도 자동차는 포기할 수 없다는 사람이 늘어가고 있는 세태 하에서, 주차장이 없는 도시형 생활 주택이 얼마나 수요자의 입맛을 충족시킬지는 의문입니다.

그렇다면 일부 정치권에서 논의되고 있는 전세가 인상폭 상한제는 과연 효과가 있을까요? 간단히 생각하면 법으로 상한선을 정하면 문제가 쉽게 풀릴 수 있을 것처럼 보입니다. 그러나 이것이 현실화된다고 해도 기존 세입자에게는 다소 도움이 될 수 있을지 모르겠지만, 직장 이전 등 이유로 그 지역에 새로 진입하려는 사람에게는 오히려 독이 되는 것입니다. 시장에서 전세 물량만 줄이는 역할을 할 것입니다. 전세 물량 부족 현상을 해결하는 데는 아무런 도움이 되지 않습니다.

전세난은 세를 높게 받으려는 임대인과 상대적 약자인 임차인간의 문제로 보이지만, 그 본질은 한정되어 있는 ‘살만한 집’을 두고 벌어지는 임차인 간의 경쟁입니다. ‘살만한 곳’이라도 공급이 화끈하게 늘어난다면 전세 값은 떨어지게 되어 있습니다. 2008년도의 송파와 서초에서 이것이 증명되었지요.

이런 시장 특성을 무시하고 그때 그때 단기 처방에만 연연하는 무분별한 정치권의 논의가 오히려 사태를 악화시키고 있습니다. 예를 들어보지요. 어떤 아파트의 전세가가 2억 원이었습니다. 그러다가 전세가가 3억 원으로 급상승했습니다. 이때 놀부라는 집주인은 기존 세입자를 내쫓고 3억 원에 새 세입자를 구했습니다. 한편 맘씨 좋은 흥부라는 집주인은 기존 세입자에게 시세 상승의 절반인 2억5000만원에 전세를 주었습니다.

만약 전세 상한선이 10%로 정해졌다고 가정하면, 놀부는 다음 번 계약 때 3억3000만원으로 전세가를 올릴 수 있습니다. 반면 흥부는 세입자에게 호의를 베풀었던 죄(?)로 2억7500만원으로 밖에 전세가를 인상할 수 없습니다. 이것이 공정 사회인가요?

문제는 이런 생각을 누구나 쉽게 할 수 있기에 이에 대해 미리 대응을 한다는 것입니다. 정치권 일각에서 전세 상한제를 논의한다는 것 자체만으로 기존 세입자에게 호의를 베푸는 사람의 수가 급격히 줄어들 수 있습니다. 흥부 입장에서는 지금 시세대로 올리지 않으면 두고두고 놀부보다 전세금을 적게 받을 수 밖에 없기 때문이지요. 그러므로 정치권의 논의 자체가 놀부를 양산하고 있는 것입니다.

면적당 적정 임대료를 정부에서 지정하는 방안도 거론될 수 있을 것입니다. 하지만 건립연도나 입지, 주차장 등 편의 시설에 따라 아파트 가격이 천차만별인 것과 같이 전세가도 단지에 따라 다를 수 밖에 없습니다. 같은 단지라도 층과 향, 수리 여부에 따라 전세가가 모두 다를 수 밖에 없지요. 수리도 얼마만큼 수리를 했는가에 따라 가치가 달라지요.

이런 것은 수요자들이 스스로 판단하는 것입니다. 살기 불편한 곳은 전세가가 싼 것이고, 살기 편한 곳은 전세가가 비싼 것입니다. 시장이 하는 일을 누가 대신할 수 있을까요?

전세 시장은 100% 실수요 시장입니다. 매매 시장처럼 심리전으로 일관한다든지 땜질식 처방이 통하지 않을 뿐더러 문제만 더욱 악화시킬 가능성이 높습니다. 시간이 걸리더라도 하나씩 인내를 가지고 풀지 않으면 지금의 전세난은 단기간에 끝나지는 않을 것입니다.

단기적으로 전세 시장의 문제를 풀 방법은 없지만, 장기적으로 전세난을 완화시킬 방법은 여러 가지가 있습니다. 그 중 대표적인 것이 시프트(shift)라고 불리는 장기전세주택입니다. 시프트는 서울시에서 20년을 기한으로 주변 시세의 80% 가격으로 전세를 주는 주택을 말합니다.

지금은 그 비중이 미미하지만 그 비중이 늘어난다면, 보금자리 주택이 매매 시장에 타격을 주었듯이 시프트도 전세 시장에 지대한 영향을 줄 수 있습니다.

문제는 여기서도 재원입니다. 무식하게 (서울시를 대행하는) SH공사가 모든 것을 다 짓는다고 하면 SH공사의 부채는 눈덩이처럼 불어날 것입니다. 서울 시내에 신축 아파트를 지을 부지가 부족한 현실도 문제이지요.

그러면 어떤 해법이 있을까요? 정부의 전세대책과는 반대로 재건축/재개발 사업의 활성화를 통해 개발이익의 일부를 시프트로 흡수하는 것입니다. 이것은 이미 시행되고 있는 제도인데, 재건축/재개발 사업지의 용적율 인센티브를 추가로 부여하면서 그 개발 이익의 일부를 환수하는 것입니다.

전철역에서부터 250m 이내에 해당하는 초역세권 지역을 준주거 지역으로 종상향하고, 그 증가분의 절반가량을 시프트로 환수하는 초역세권 개발도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

LH공사나 SH공사에서 무차별적으로 임대주택을 늘리지 못하는 이유는 재원 때문입니다. 그런데 재건축/재개발 사업이나 초역세권 개발 사업을 활용하면 재원이 크게 들지 않습니다. 아파트 분양원가에서 가장 비중을 많이 차지하는 것은 땅값입니다. 건축비는 전국 어디에 짓든 비슷하지만 땅값에서 차이가 나기 때문에 서울의 집값이 비싼 것입니다.

그런데 재건축/재개발/초역세권 개발사업의 경우 땅은 민간 조합에서 제공하고 LH공사나 SH공사는 건축비만 제공하면 전세 주택을 지을 수 있습니다. 건축비라고 해봐야 분양면적 100㎡ 정도의 아파트 건축비는 1억5000만원에 불과합니다.

그런데 서울의 경우 강남구(342만원), 서초구(330만원), 송파구(280만원), 용산구(268만원), 양천구(245만원)등 ㎡당 전세가가 높은 곳은 사업성이 충분하다는 것입니다. 예로 강남구의 경우 100㎡짜리 아파트의 평균 전세가는 3억4200만원입니다. 이것의 80% 시세라면 2억 7360만원입니다. SH공사가 되든 지방자치단체가 되든 전세주택을 공급할 주체 입장에서는 1억 5000만원의 자금을 투여하면 2억7360만원의 전세금이 들어온다는 의미입니다.

그러면 원금 1억5000만원을 갚아도 현금이 1억2360만원이 남습니다. 물론 2억7360만원이 이익으로 잡히지 않고 부채로 잡히기는 하지만, 전세이기 때문에 이자 부담이 없는 부채이고, 현금 흐름을 좋게 만드는 역할을 합니다.

손익부문에서도 손해는 없습니다. 초기에 투자했던 건축비 1억5000만원은 40년 감가상각을 적용하면 1년에 375만원씩 비용으로 나타납니다. 건물이 낡아가면서 없어지는 돈이지요. 하지만 전세금 2억7360만원중 건축비 1억5000만원을 제외한 1억2360만원을 연 3.5% 정도의 수익을 내는 금융상품에 예치한다면, 20년후 전세금을 반환해줄 재원이 마련되는 것입니다.

이것도 전세금의 추가 상승이 없다는 전제 조건이기 때문에 운용 수익은 더 커질 수 밖에 없습니다. 이처럼 전세금이 비싼 지역에서는 국민의 세금을 단 한 푼도 건드리지 않고 전세 주택을 공급할 수 있는 방법이 있습니다.

문제는 이런 해결 방법을 정부에서 알고 있으면서도, 소심함 때문에 일을 추진하지 못하고 있다는 것에 있습니다. 예를 들어 초역세권 개발 사업마저도 부지가 10만㎡가 넘는 곳은 허용을 해주지 않는다는 것이 지금의 규정입니다.

부지가 큰 곳을 개발해야 시프트의 공급량이 더 늘어나는데, 이를 금지하는 이유가 무엇일까요? 이를 허용하면 그 지역의 집값이 오를 것을 두려워하기 때문입니다. 그 비난을 받느니, 차라리 일 자체를 하지 않으면 욕먹을 일은 없다는 소심함이 문제 해결의 걸림돌인 것이지요.

정부가 이렇게 소심해진 것은 지난 몇 년간 사회 전반에 급격하게 퍼진 ‘배아파리즘’ 때문입니다. 자신의 얻을 이익보다는 남이 얻을 이익에 더 관심이 많은 것이 그 것이지요. 어떤 프로젝트가 성공하면 거기서 자신이 얻을 이익만 생각하면 되는데, 다른 사람이 어떤 이익을 얻을까에 더 관심이 많으니, 끊임없이 남과 비교를 하게 되고 자신이 얻을 이익이 상대적으로 적다면 그 프로젝트마저 반대를 하는 풍조가 만연하고 있습니다. 일부 지식인조차 이런 배아파리즘이 마치 자신의 권리를 찾는 것처럼 오도를 하고 있지요.

하지만 프로젝트 자체가 진행되지 않는다면 자신이 얻을 수 있는 것은 하나도 없습니다. 배아픔 보다는 차라리 배고픔을 선택하겠다는 분위기 속에서는 표심의 향방에 신경을 써야 할 정치권이나 정부에서 할 일은 하나도 없습니다. 욕먹을 가능성이 있는 일은 하지 않고, 서로 립 서비스만 하면 되는 것이지요.

이 때문에 일부의 비난을 두려워하지 않고 전체의 이익을 위해 일하는 참 일꾼이 나오지 않는 한 현재의 전세난 문제나 주택 시장의 문제는 쉽게 풀릴 수 없습니다. 세상을 제로섬(zero sum)으로 보면 발전할 수 없습니다. 남의 것을 빼앗아야 내가 잘 살 수 있고, 자신이 못사는 것은 남이 자신의 몫을 빼앗아갔기 때문이라고 믿는 사람이 많을수록 그 사회는 병들어 가는 것입니다.