'초과이익 환수' 모른채 재건축 투자했다간 '낭패'

[아시아경제 이은정 기자] 재건축 초과이익 환수금이 재건축 투자의 '복병'으로 등장했다. 최근 재건축 초과이익 환수금이 첫 부과된 서울 중랑구 면목동 우성연립과 묵동 정풍연립을 시작으로 올 재건축 초과이익 발생에 따른 부담금을 내야하는 단지가 본격적으로 생겨날 것으로 예상되기 때문이다. 재건축 초과이익 부담금은 재건축 단지 준공일 시점의 조합원이 내야 해 부담금 납부의무를 모른 채 아파트를 매입할 경우 금전적인 피해를 볼 수도 있다.

6일 국토해양부와 부동산1번지에 따르면 올해 입주가 끝나 재건축 초과이익을 내야 할 단지는 서울에서만 송파구 풍납동 이화연립(조합원 41가구)ㆍ동양연립(조합원 49가구) 등 3곳에 이른다. 이들 단지 중 이화연립과 동양연립은 문화재보호 구역 안에 있어 집값이 크게 오르지 않은 데다 일반분양 물량도 20여가구 안팎이라 부담금 규모는 크지 않을 것으로 보인다. 송파구는 현재 이들 단지를 대상으로 초과이익 환수금을 산정 중이다.

내년 이후에는 부담금을 내야 할 재건축 단지가 크게 늘어난다. 주로 강남권에 몰려 있다. 송파구에선 당장 내년에 반도아파트 조합원들이 부담금을 내야 한다. 강남구 개포동 주공아파트, 대치동 청실1ㆍ2차, 서초구 잠원동 반포우성ㆍ한신6차, 송파구 가락동 가락시영1ㆍ2차 등 현재 재건축을 추진하는 곳도 향후 초과이익 부담금 납부 대상 단지다. 송파구 가락동의 한 공인중개사는 "가락시영 등 관리처분 인가를 받은 재건축 아파트들의 집값이 많이 오른 편"이라며 "일반분양 물량도 많아 수익성이 높아지면서 시세 차익에 따른 부담금 규모도 엄청날 것"이라고 말했다.

재건축 초과이익 환수는 2006년9월25일 이후 관리처분인가를 받은 곳을 대상으로 한다. 환수금은 재건축 조합설립추진위원회가 승인된 날로부터 재건축 사업의 준공 인가일까지의 집값 상승분에서 개발비용, 정상주택 가격 상승분 등을 뺀 금액이다. 이 때 조합원 1인당 평균이익이 3000만원 이하라면 납부 대상에서 면제된다. 그러나 평균이익이 1억1000만원을 초과한다면 1억1000만원 초과금액의 50%에 추가로 2000만원을 더 내야 한다.

부동산 전문가들은 가격이 비쌌던 2006년 말이나 지난해 1월 강남 재건축 아파트를 매입한 투자자들은 1억원 이상의 초과이익 환수금을 내야 할 것으로 보고 있다. 국토해양부가 법 개정 당시 진행한 시뮬레이션도 이와 비슷하게 나왔다. 당시 시물레이션에 따르면 강남 A단지의 경우 추진위원회 승인 때 평균시세가 5억1600만원에서 준공일에 평균 15억7000여 만원으로 올라 1가구당 부담액이 1억2200만원으로 추정됐다. 추진위 때 평균 시세가 5억9300만원에서 20억3800만원으로 오른 송파 B단지도 1가구당 1억6900만원을 부담해야 하는 것으로 예상됐다.

익명을 원한 한 재건축 컨설팅업체 대표는 "강남권 재건축 아파트의 경우 적게는 1억원, 많게는 2억원 이상의 초과이익 환수금을 내야 할 것으로 추정된다"며 "초과이익 부담금 규모를 고려하면 투자 수익성은 생각만큼 좋지 않을 수도 있다"고 말했다,

따라서 조합원들이 내야 하는 부담금 납부 의무와 규모를 감안하지 않은 채 아파트 매입에 나섰다간 낭패볼 수도 있다는 게 전문가들의 지적이다. 곽창선 나비에셋 대표는 "재건축 아파트값이 앞으로 올마나 더 오르지는 알 수 없지만 초과이익 환수제도가 없어지지 않는 한 조합원이 시세 차익을 고스란히 누릴 수 없게 됐다"며 "재건축 아파트를 매입하기 전에 부담금이 얼마나 나올지 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 투자에 나서는 게 좋다"고 말했다.

이은정 기자 mybang21@