美·日 부동산 시장 회복 물건너가나

[아시아경제 박선미 기자, 조해수 기자]미국과 일본 부동산 시장이 올해에도 순탄치 않을 전망이다. 미국은 주택시장 수급 불균형이 해소되지 않고 있는데다 압류주택 증가세로 올해에도 주택시장 회복을 기대하기 힘들다는 전망이 힘을 얻고 있다. 일본에서는 지난 11일 발생한 대지진 여파로 부동산 투자자들의 투자심리가 바짝 얼어붙을 위기에 놓였다.

◆"美 주택시장, 올해도 회복 없다"=미국 경제가 강한 회복세를 보이고 있지만 미 주택 시장은 올해도 회복되지 못할 것이라는 지적이 나왔다.

미국 경제전문 방송 CNBC는 봄이 오면 전통적으로 주택 거래가 늘지만 전문가들은 내년 봄이나 돼야 주택시장이 회복될 것이라고 내다보고 있다면서 주택 시장에 대한 한가닥 희망이 눈과 함께 사라져 버렸다고 14일(이하 미국 현지시간) 보도했다.

영국 컨설팅업체 캐피탈 이코노믹스의 폴 데일스 미국 담당 수석 이코노미스트는 “투자자들은 올 한해 동안 주택시장에서 좌절감을 맛볼 것”이라면서 “수요는 적고 공급은 넘쳐나면서 2012년 전에 주택시장 회복을 기대하기 힘들다”고 말했다.

온라인 모기지 대출업체 퀵큰론의 밥 월터스 부회장은 “고용시장 회복세가 주택 매매를 늘릴 정도로 충분치 않다”면서 “주택 압류는 증가할 것이며 주택 가격이 대출금보다 낮은 ‘깡통주택’도 큰 문제”라고 지적했다.

부동산시장 조사업체인 리얼티트랙에 따르면 지난해 압류된 주택 수는 290만채로 역대최고를 기록했다. 노스캐롤라이나에 있는 센터 포 리스폰시블 렌딩은 올해 주택 압류가 매주 5만건 발생할 것으로 예상했다. 올 한해 약 240만채의 주택이 압류된다는 뜻이다.

노벨 경제학상 수상자인 조지프 스티글리츠 컬럼비아대 교수는 “2008년 금융위기 이후 압류주택이 700만 채 발생했는데 올해도 200만 채가 추가될 것”이라고 전망했다.

여기에 대출금 납입이 연체된 주택이 220만채인 것을 감안하면 압류주택은 크게 늘 것으로 예상된다.

지난 금융위기 이후 달라진 소비 양상 역시 문제다. 소비자들은 소득이 늘고 있지만, 고가의 상품을 되도록 소비하지 않으려고 하고 있다. 주택 수요가 늘지 않고 있는 이유다.

또한 소비자들은 주택을 소유할 필요성을 느끼지 못하고 있다. 마켓워치는 소비자들이 집을 빌린 후 다른 측면에서 삶의 질을 추구하고 있다고 지적했다.

서브프라임모기지 사태 이후 강화된 대출 규정과 높아진 계약금 역시 주택시장의 발목을 잡고 있다. 부동산 포털 질로우닷컴은 지난해 12월 미국 내 9개 주요도시의 주택 매매 계약금 중간값이 22%로 상승했다고 밝혔다. 이는 1997년 이후 최고 수준이다.

주택시장은 금융개혁법(도드 프랭크법)의 세부 조항이 확정되는 6월에 새로운 복병을 만날 것으로 보인다. 금융개혁법이 티저금리(teaser rate)를 금지했기 때문이다. 티저금리란 모기지 차입자에게 상환기간 첫 2~3년 동안 적용되는 낮은 금리를 말한다. 티저의 뜻이 ‘살 마음이 내키도록 눈길을 끌게 하는 광고’인 것에서 알 수 있듯이 티저금리가 없어지면 모기지 수요도 감소할 것으로 전망된다.

◆日 지진, 꿈틀거리는 부동산 시장에 '찬물'=회복 조짐을 보이던 일본의 부동산시장은 지난 11일 동북부 지역에서 발생한 지진과 지진해일(쓰나미) 여파로 다시 얼어붙을 위기에 놓였다.

월스트리트저널(WSJ)은 일본의 지진 강타 지역이 도쿄와 오사카에 비해 외국인과 기관투자자들의 투자가 비교적 적은 지역이지만 원전 폭발로 사태의 심각성이 커지면서 일본 전역의 부동산 투자심리를 얼어붙게 하고 있다고 15일 보도했다.

지진 발생 직전까지는 일본 부동산 시장이 회복 조짐을 보였기 때문에 투자자들은 계속 투자를 진행해야 할지, 투자를 멈춰야 할지 선택의 기로에 놓였다. 지진에 따른 직접적 피해는 없다고 해도 경기침체에 따른 공실률 악화, 투자심리 위축 등으로 간접적 손실을 볼 수 있기 때문이다.

일본 부동산개발업체 주가는 일본 지진 이후 대부분 두 자릿 수의 낙폭을 보였다. 모리 힐스 리츠 인베스트먼트(Mori Hills REIT Investment)는 지난 11일 지진 발생 이후 주가가 20% 떨어졌고 니폰빌딩펀드(Nippon Building Fund Inc)는 13%, 일본부동산투자(Japan Real Estate Investment Corp)는 12%, 글로벌 원 부동산투자(Global One Real Estate Investment)는 10% 떨어졌다.

일본 부동산에 투자를 하고 있는 미국 투자회사들은 지진 소식에 부동산 가격이 폭락할까봐 주의를 기울이고 있다. 모건스탠리가 지난해 8월 일본에 빌딩 3개를 사들였고 헤지펀드업계 '큰 손' 포트리스 인베스트먼트 그룹(Fortress Investment Group)은 지난해 여름 2억5000만달러를 일본 최대 부동산 업체인 K.K.다빈치홀딩스에 투자한 상태다.

미국의 부동산 전문회사인 존스 랑 라살의 (Jones Lang LaSalle)의 코린 다이어 최고경영자(CEO)는 "일본의 위기가 미국 상업용 부동산시장 회복세까지 타격을 줄 수 있다"고 우려했다.

이러한 상황에서 일각에서는 일본 부동산 시장이 이번 지진으로 겪은 피해가 크지 않다며 투자심리를 끌어올리는데 안간 힘을 쓰고 있다.

일본 부동산시장에 85억달러를 투자하고 있는 SCJ인베스트먼트 매니지먼트의 존 폴 토피노 회장은 "이번 지진이 도쿄 부동산 시장 전반에 장기적으로 부정적 타격을 줄 것이라고 생각하지는 않는다"며 "지진이 강타한 센다이 지역의 투자 빌딩들이 대부분 피해를 입지 않았다"고 설명했다.