[부동산 길라잡이]평촌신도시 L씨댁, 리모델링 좌초되면?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 경기도 안양 평촌신도시에 사는 L씨(여·55)는 요즘 이사갈 시기를 놓친 게 아닌지 조바심이 난다. 15년 지나 리모델링 되면 집값이 오를 거라는 생각에 아이들이 다 커서도 계속 눌러 앉았는데 신통치 않아서다. L씨는 두 자녀를 위해 1995년에 준공된 전용 97㎡ 아파트로 12년 전에 '교육이사'를 왔다.

L씨는 아이들도 서울로 진학을 했고 좁은 주차장이며 노후화된 시설이 불편해 크기를 줄여서라도 새 아파트로 가고 싶은 심정이다. 더구나 인근 판교신도시 입주 뒤로 집값도 계속 떨어지고 있다. L씨는 지난 2006년 말 7억2500만원까지 뛰었을 때 팔았어야 했다는 생각이 떠나질 않는다. #

경기도 안양 평촌신도시 L씨댁 아파트는 준공된 지 15년이 경과돼 주택법에 따라 대수선과 증축이 가능한 리모델링 대상단지다. <그림자료: 서울시 알기쉬운 도시계획정보 서비스(http://easyurban.seoul.go.kr)>

리모델링(Remodeling)이란 건축물의 노후화 억제 및 기능향상 등을 위해 대수선하거나 증축하는 건축활동을 말한다. 기본골조를 유지한 상태에서 새로운 기능을 추가해 부가가치를 낼 수 있도록 한다는 의미다. 리모델링은 집을 헐지 않고 안팎을 최신식으로 고쳐 짓는 것으로 완전히 부수고 다시 짓는 재건축과 구분된다.

현행 주택법에 따르면 리모델링은 수평증축을 통해 각 가구 당 전용면적의 30% 이내로 면적을 늘릴 수 있다. 수직증축은 지상1층을 필로티(기둥을 세워 만든 공간)로 만들 경우에만 허용돼 위로 1개층을 더 높일 수 있다. 기둥을 그대로 유지해야 하므로 가구 간에 벽을 철거하고 통합하는 것도 금지된다.

L씨가 사는 1기 신도시 아파트들은 대표적인 리모델링 대상단지다. 2020년은 돼야 재건축 연한이 도래하므로 리모델링이 노후화된 시설을 고쳐 주거환경을 개선하는 대안으로 떠오른 것이다. 이들 단지는 2종지구에 묶여 있거나 용적률이 이미 높은 15층 이상의 중층아파트로 재건축을 통해 사업성을 확보하기가 쉽지 않다.

리모델링의 대표적인 사례는 지난해 7월 입주를 시작한 서울 영등포 당산동 옛 평화아파트다. 이 아파트는 골조가 튼튼해 재건축 안전진단 통과가 쉽지 않았고 1대1 재건축이 불가피해 리모델링을 택했다고 한다. 2년 간의 리모델링 공사로 골조를 그대로 유지하면서 지하2층까지 주차장을 만들었다. 1층을 필로티로 하는 대신 1개층을 수직으로 올렸다. 댐퍼(Damper, 진동흡수장치)를 설치해 진도 6.5~7 규모의 지진도 견딜 수 있는 신기술도 도입했다.

하지만 최근 국토부에서 리모델링 수직증축을 불허한다고 최종 결론을 내리면서 사업을 보류하거나 중단하는 단지가 늘어났다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 서울 및 수도권에서 리모델링을 추진한 아파트 총 163개단지 10만3914가구 가운데 지난해 말 기준으로 반수에 가까운 74개단지 4만7164가구가 사업을 보류하거나 중단한 것으로 조사됐다. 주요 리모델링 추진단지는 서울의 경우 강남·서초 등이며 경기도는 준공한 지 20년이 가까운 분당·평촌 등 1기 신도시 아파트가 포함된다.

이에 따라 재건축 대안으로 떠오른 리모델링 사업은 진행속도가 다소 더뎌질 전망이다. 정부는 리모델링이 투기수요가 적어 원주민 재입주율도 높고 사업기간도 짧아 긍정적으로 보지만 수직증축은 구조의 안정성과 초과이익 환수 등 재건축과의 형평성과 맞지 않다는 입장이다. 반면 해당 주민들은 수직증축으로 일반분양분을 확보해서 수익성을 높여달라고 요구하고 있는 상황이다.