공공 PF사업 잇단 위기.. "사업구도 변경해야"

[아시아경제 오진희 기자] 5조원 규모 판교알파돔 시티, 31조원짜리 용산역세권개발사업 등 대형 민관합동 프로젝트파이낸싱(PF) 개발사업이 난항을 겪고 있다.

현재 이 두 사업은 모두 PF가 제대로 이뤄지지 않고 있으며, 토지주이자 출자사인 LH와 코레일 등 공기관이 나머지 출자사들에게 토지대금 자금조달을 요구하고 있다는 공통점을 갖는다.

판교알파돔시티의 경우 13일 시행사 알파돔시티 자산관리가 2차 토지 중도금 납부시한인 이날 오전까지 자산유동화증권(ABS) 투자자들에게 갚아야 할 2208억원(이자포함)을 납부하지 못했다.

일단 담보를 제공한 LH가 차주인 신한캐피탈에 납부했지만 계약상 정한 중도금 납부 유예기간 1개월이 지난 오는 8월말까지 2차 토지 중도금을 납부하지 못하면 6개월 연체와 함께 7개월이란 기한일이 상실돼 계약이 취소된다.

이 개발사업의 토지대금 총 규모는 2조3600억원으로, 계약금 2360억원은 17개 출자사들의 자본금으로 납부가 된 상태다. 나머지 중도금은 10차로 나눠져 진행중이다. 중도금은 6개월마다 5년동안 납부하도록 계약돼 있다. 이 중 1차 중도금은 출자사 중 한 곳인 외환은행의 브릿지론을 통해 납부됐지만 대출금을 갚지 못해 연장 신청해둔 상태로 내년 1월께 상환해야한다.

당장 문제는 2차부터 4차까지의 자산유동화증권(ABS) 발행을 통해 확보한 자금인데 3, 4차 역시 올 11월말 만기가 도래한다. 알파돔시티 자산관리는 지난 12일 만기가 도래한 5차중도금에 대해 연기를 신청했지만 확답을 받지 못했다.

알파돔시티 자산관리 관계자는 "내년 1월 만기가 다가오는 6차 중도금부터는 프로젝트파이낸싱을 일으켜 토지대금 자금을 확보하는 방안을 구상중"이라면서 "토지주이지만 출자사인 LH가 납입기간 연장이나 유예 등을 해주길 희망한다"고 밝혔다.

이에비해 LH측은 "우리가 착공이후까지 담보를 계속 제공하면서 시행사측이 돈을 갚지 않으면 땅값을 못받게 된다"며 "이로인해 소유권 이전이 안 되면 추후 수분양자들 피해가 생길수 있기 때문에 공모 지침서나 사업 계획대로 납입기간을 연장해주기 어렵다"는 입장이다.

하지만 부동산시장 침체와 더불어 사업기반인 토지매각이 제대로 이뤄지지 않을 가능성이 커지면서 판교의 중심상업시설이 들어설 이 사업은 사실상 좌초될 것이란 전망이 나오고 있다.

최근 용산역세권사업 역시 토지대금 자금조달 방안합의가 이뤄지지 않아 좌초위기가 심화되는 모양새다. 특히 코레일측이 건설투자자들에게 자금조달을 위한 PF대출 지급보증을 요구하면서 갈등이 빚어지고 있다.

한 개발사업 PFV 관계자는 "용산이나 판교의 경우 출자자가 토지주인데 토지 매각대신 출자를 하는 형태로 참여하고 나머지 출자사들이 다른 사업비용을 대는 방식으로 변경하는 방안도 고민해볼 수 있을 것"이라고 조언했다. 토지권리를 가진 공기관이 토지비용을 모두 챙기는 것은 개발사업의 리스크를 높인다는 것. 곧 지주공동사업이 하나의 대안이 될 수 있다는 제안이다.