제기동 '경동 미주' 용적률 500% 재건축 가능

[아시아경제 황준호 기자] 역세권 재개발·재건축 사업장에서 시프트 공급시 최고 500%까지 용적률이 높아진다. 서민을 위한 주택공급을 늘리는 대신 랜드마크성 아파트를 지을 수 있게 하고 조합의 사업성을 크게 향상시켜주겠다는 뜻으로 풀이된다. 이에 역세권 시프트 사업이 더욱 활기를 띨 전망이다.

◇역세권 재개발·재건축에도 '시프트'= 서울시는 역세권 내 주택 재개발·재건축정비사업지역에 '시프트'를 공급하는 것을 골자로 한 '2010 민간시프트 공급 확대 방안'을 발표했다.

시프트는 주변 전세가격의 80% 수준에서 최장 20년까지 거주할 수 있는 장기전세주택이다.

이번 방안은 '역세권 지구단위구역 내·외 시프트 공급방안'에 이은 세 번째 시프트 공급 확대책이다. 주택건설사업과 건축허가 방식 이외에 재개발·재건축 정비사업에서도 시프트 사업이 가능해졌다.

시는 역에서 떨어진 거리에 따라 1,2차 역세권으로 나누도록 했다. 1차 역세권은 역에서 250m 이내 구역이다. 이곳에서는 시프트 사업시 용도지역을 준주거지역으로 바꿔주고 용적률을 최대 500%까지 허용해준다. 다만 10만㎡ 초과 대형 사업대상지는 제외했다. 역에서 250~500m 떨어진 2차 역세권은 제3종일반주거지역으로 용도지역을 조정하고 용적률을 300%까지 완화할 방침이다.

특히 역세권 중 도시자연공원구역, 자연경관지구, 최고고도지구, 전용주거지역 등과 접한 구역, 택지개발지구·아파트지구 등 별도의 관리계획이 수립된 구역, 전용·제1종일반주거지역 등은 원칙적으로 대상지에서 제외했다.

◇예상 지역과 수익률은?= 서울시는 이같은 방안이 도시계획조례 등 절차를 통해 7월께 조례로 만들어지면 이후 약 1만3000가구의 시프트를 공급할 수 있을 것으로 예상했다. 이에 일반 주택을 포함한 총 공급량은 2만6000가구로 서울시내 주택 수급 불안에도 큰 기여를 할 수 있을 것으로 예상했다.

현재 재정비촉진지구를 제외한 전체 재개발·재건축정비구역은 520개소, 18.5㎢에 달한다. 이중 역세권 재개발·재건축정비구역은 197개소 6.2㎢로 구분된다. 여기서 이번 시프트 공급 방안을 적용할 수 있는 단지는 4.5㎢ 중 약 20%가 실행될 것으로 예측된다. 이에 서울시는 별도의 관리계획이 수립된 구역, 전용·제1종일반주거지역을 제외한 추정 사업가능대상지의 면적이 약 0.8 ㎢정도가 될 것으로 예상했다.

이중 지하철 1호선 제기동역 주변이 눈에 띈다. 특히 경동 미주 아파트는 제3종 일반주거지역 1만㎡ 용지에 3개동 228가구로 구성됐다. 이 아파트의 기준 용적률은 230%로 여기에 기부채납 등을 포함하면 정비계획 용적률은 270~280%까지 올릴 수 있을 것으로 분석된다.

이같은 용적률이 적용될 것인지는 100% 확신하지는 못한다. 다만 시프트를 넣는다면 얘기가 달라질 수 있다. 시프트 적용시 아파트의 용적률은 최고 500%까지 늘어난다. 가구당 100㎡이라고 가정하고 아파트를 개발할 때 기존 규정으로는 약 270~280가구를 건설하게 되지만 새 방안이 적용되면 최고 500가구까지 늘어나는 셈이다. 시프트는 500가구에서 270~280가구를 뺀 가구수의 절반인 110~115가구가 된다. 나머지 110~115가구는 조합분으로 돌아가 수익성이 개선되는 것으로 분석된다.

이 아파트의 경우 아직 조합도 만들어지지 않은 상태다. 하지만 추진위가 조합 설립 후 주민 동의를 얻어 시프트를 넣어 개발할 경우 개발 사업은 속도를 낼 수 있을 것으로 전망된다.

김효수 서울시 주택국장은 "시프트 입주를 원하는 많은 시민들이 혜택을 받을 수 있도록 지하철역에서 7분 이내 거리에 위치, 양호한 보행접근성과 편리한 교통·생활여건을 갖춘 역세권 지역에 시프트 보급을 최대한 늘려 나갈 계획"이라고 말했다.

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