보금자리주택 공급확대 방침에 민간 건설업체가 일대 혼란에 빠졌다. '반값아파트'가 수도권시장에 대거 투입됨에 따라 민간 주택공급 기능 축소가 불가피해졌다.
물론 보금자리주택 공급 확대는 주거 안정이라는 긍정적 기능에도 불구하고 공공 역할 강화에 따른 시장 불균형이 예상된다.결국 보금자리는 시장 재편의 핵으로 떠오른 셈이다.
◇ 시장 불균형 우려 = 민간과 공공은 자금력, 택지 확보, 가격면에서 경쟁이 되지 않는다. 따라서 민간의 생존 찾기는 미궁으로 빠져 들었다.
정부는 2012년까지 서울 및 수도권 개발제한구역, 신도시 공공택지 등에서 보금자리주택 60만 가구를 공급할 계획이다.
산술적으로 내년부터 향후 3년간 해마다 20만 가구가 보금자리주택으로 공급된다. 이는 정부의 연간 주택건설 목표(50만 가구)의 40%에 해당하는 물량이다.
당연히 공급 주체는 토지주택공사다. 공기관이 시장의 절반 가까이를 담당하고 나면 4000여개에 이르는 주택건설업체들이 나머지 60%를 두고 혈투를 치뤄야 할 상황이다.
그래서 민간업계는 신규분양이나 미분양 해소는 포기할 수 밖에 없다고 볼멘 소리다.
현재 수도권 청약저축 1순위 가입자는 107만명이다. 원하기만 한다면 수도권 청약저축 1순위 가입자 중 절반은 보금자리주택에 입주할 수 있다.
민간이 두려워하는 것 중 하나는 가격이다. 보금자리주택 예상 분양가는 서울 세곡ㆍ우면지구가 인근 민간 아파트 시세의 절반 수준인 3.3㎡당 1150만원이고 경기 하남과 고양은 각각 950만원, 850만원 정도다.
◇ 수도권 신규 분양ㆍ미분양 직격탄 = 따라서 수도권 민간 시장의 타격은 불가피해 보인다. 보금자리주택은 대부분 서울과 접해있는 개발제한구역 해제지와 도심재개발예정지에서 공급될 계획이다.
일부지역은 분양가 수준이 2기 신도시보다 낮고 도심 접근성도 뛰어나 2기신도시의 선호도와 청약률을 반감시킬 여지가 크다.
올 가을 분양을 앞두고 있는 고양 삼송지구 민간업체 분양가는 3.3㎡당 1000만~1200만원 선으로 예상된다. 반면 오는 9월 공급될 고양 원흥지구 보금자리주택은 3.3㎡당 850만원선이다.
비슷한 입지에서 공급되는 민간 아파트가 3.3㎡당 150만~350만원 더 비싸다. 가격경쟁력에서 밀릴 수밖에 없다.
재건축 후분양 대표단지인 강동구 고덕주공 1단지는 3.3㎡당 2000만원 안팎에 분양될 예정이다. 하지만 강남 세곡지구, 서초 우면지구는 3.3㎡당 1150만원에 공급될 예정이고 고덕동과 가까운 하남은 950만원에 공급된다.
한 대형건설업체 관계자는 "공공, 민간과의 균형, 역할분담도 중시돼야 한다"며 "역할분담이 제대로 이뤄지지 않으면 민간생산 기반 축소 등 심각한 부작용을 낳을 수도 있다"고 말했다.
청약저축 가입자라면 비슷한 입지의 미분양 아파트 구입 계획을 철회하고 보금자리주택 청약에 나설 가능성도 충분하다.
◇ 민간 택지개발 어려움 가중 = 택지에서는 승부가 안 된다. 보금자리주택은 개발제한구역 해제지를 활용하지만 민간은 개별 택지를 구입해야하는 만큼 경쟁력을 갖추기는 어렵다.
이에 따라 청약자는 민간택지 청약이나 기존주택시장에서의 내집마련을 미루고 분양시장에 대기하게 될 가능성이 크다.
결국 민간택지 청약률저조와 미분양, 기존주택시장의 거래 축소란 문제점이 나타날 수 있다.
함영진 부동산써브 실장은 "분양시장의 맹신이 무작정 대기수요를 양산하는 부작용을 낳을 수 있다"며 "주택구입에서 청약수요로 돌아선 대기수요들이 임차시장에 머무르면서 수도권 전ㆍ월세난을 가중시킬 여지도 있다"고 지적했다.
김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr
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