美 모기지 완화 정책 '안 먹히는' 이유

현실성 떨어지는 신청 조건에 비난 여론 커져

오바마 행정부의 모기지 조건 완화 프로그램이 실시된 지 6개월째로 접어들면서 정책 효력을 반감시키는 문제점들에 대한 지적이 연이어 제기되고 있다.

26일(현지시간) 미국 경제전문지 포브스지에 따르면 가장 많은 비판을 많이 받는 부분은 모기지 완화 신청 자격 요건에 관한 것이다. 프로그램에 참여하기 위해서는 대출 규모가 수입의 일정 비중 이상을 차지해야 한다는 조건이 붙는다.

만약 모기지 채무가 수입의 31% 이상을 차지할 경우 이 채무는 ‘감당할 수 없는(unaffordable)’ 채무로 분류돼 채무자는 조건 완화 신청을 할 수 있다. 반면 31% 미만의 모기지 채무자들은 대상에서 제외된다. 모기지 채무비중 조건은 채무자들이 신청을 거부당하는 가장 빈번한 사유 중 하나이다.

대출 업체들이 이 조건이 채무자들이 지고 있는 모기지대출 외 다른 채무에 대한 고려가 부족한 것이라고 지적하고 있다.

미국 2위 서브프라이 모기지 대출업체 오크웬(Ocwen)의 윌리엄 얼비 대표는 “채무자들은 모기지 채무 외에도 신용카드 채무, 자동차론 등의 채무를 지고 있다”며 “모기지 뿐 아니라 이런 것들 전체가 곤란에 빠진 것”이라고 지적했다.

씨티모기지의 산지브 다스 대표도 “입법자들은 왜 모기지 채무가 밀리는지에 대한 근본 원인을 생각하지 않고 있다”며 탁상행정을 꼬집었다.

월스트리트저널(WSJ)도 최근 기체납자 뿐 아니라 체납 위험에 빠진 대출자들에 대해 좀 더 신경을 써야한다고 지적한 바 있다. WSJ은 ‘대출자들이 혜택을 받기 위해서는 대출 상환을 미루도록 권유받는 실정’이라며 이는 채무불이행자 양산으로 이어져 프로그램 취지를 거스른다고 지적했다.

또 신청 후 기다리는 시간이 너무 길어 미체납 상태에서 대출조건 완화를 신청했던 대출자들도 혜택을 받게 될 때에는 이미 체납자가 되고 만다고 설명했다.

이달 초 재무부에 따르면 지난 3월 프로그램이 시작된 이래 총 23만5247건의 채무조건 완화가 이루어진 것으로 집계됐다. 백악관이 당초 11월까지 50만건의 모기지 조건 완화를 이끌어낼 것이라는 목표를 세운 것을 감안하면 프로그램 진행 속도가 더딘 편이라고 할 수 있다.

백악관의 프로그램 참여 독려에 못 이겨 모기지 업체들이 실제로 이를 필요로 하지 않는 엉뚱한 채무자에게 혜택을 주고 있다는 주장도 나오고 있다. 모기지 업체들이 체납기간이 비교적 짧은 채무자들을 대거 구제하는 방식으로 ‘머릿수 채우기’에 급급하다는 것.

보스턴 연방준비은행의 폴 윌른 이코노미스트는 “리디폴트(redefault)를 바탕으로 프로그램 성공여부를 측정하는 것은 위험하다”며 “모기지 업체들이 '보여주기' 식으로 일을 진행할 경우 실제 압류를 방지하는데 큰 도움이 돼지 않을 것”이라고 경고했다.

이같은 문제를 해결하기 위해 관련 업계도 중지를 모으고 있다. 보스턴 연준의 이코노미스트들은 모기지 채무자가 실업자가 됐을 경우 원래 임금의 절반을 최대 2년까지 보장하자는 제안을 내놓았다. 이들은 “이렇게 할 경우 주택압류를 확실하게 방지할 수 있다”고 주장했다.