공실률 높은 오피스를 기숙사형 주택으로

공실률 높은 상가나 오피스 건물을 소형임대주택으로 탈바꿈하는 수익형 리모델링이 활기를 띠고 있다.

실제로 서울 강남구 개포동에 위치한 A 근린상가는 기숙사형 주택으로 변신해 70%나 되는 공실률을 확 줄여 수익성이 대폭 개선했다.

이 건물은 기존에 1층과 2층이 상가로, 3층 부터 6층까지는 업무시설인 사무실(오피스)로 구성돼 있었다. 1층을 뺀 나머지 층들은 빈 공간이 대부분이었다.

하지만 사무실로 돼 있는 3~6층을 24가구 규모인 기숙사형 임대주택으로 리모델링해 고수익을 올리고 있다. 유지비 부담으로 적자를 면치 못했던 것과는 대조적인 모습이다.

이는 이 건물의 입지조건과도 관련이 있었다. 즉 강남구에 위치해 있고 주변에 직장을 다니는 독신자와 신혼부부들의 수요층이 두텁다는 점이 성공요인으로 작용했다. 즉 수익률이 떨어지는 업무시설을 기숙사형 주택으로 리모델링해 덕을 본 주 요인이다.

그러면 이 건물이 '소형주택으로 변신'한 후 수익은 어느 정도일까?

우선 리모델링 공사에 들어가는 투자비는 3억7000만원이다. 이는 주택공사비, 외장공사비, 설계감리비, 예비비, 풀옵션으로 들어가는 각종 집기비를 모두 포함한다.

수익금은 24가구의 총 보증금과 월세로 나눠볼 수 있다. 보증금은 가구당 500만원씩 총 1억2000만원, 월세는 가구당 40만원 총 930만원을 수익이 발생한다.

이런 경우 투자비에서 보증금을 뺀 차액 2억5000만원은 당장 자비로 부담해야 하는 셈이다. 이를 위해 은행에서 5% 금리로 대출 받아 1년에 1250만원씩을 내게 된다. 매달 들어오는 월세를 1년간 계산해보면 1억1000만원 정도가 돼 3년이 지나면 대출금을 모두 갚을 수 있게 된다.

최종적으로 연간 월세에서 실 투자비를 나눈 수익률은 44.4%가 된다.

부동산업계에 따르면 1,2인 가구는 점점 증가하는데, 다세대ㆍ다가구 주택은 규제 강화로 2002년 이후 공급량이 급감해 앞으로는 소형주택공급의 필요성이 더 확대될 전망이다.
　
부동산 전문가들은 기숙사형 주택 도입으로 기존 고시원 상품 경쟁력 상실하고 순수 오피스텔 매력 떨어져 도시형생활주택과 오피스텔 복합상품 등장할 가능성도 많아질 것으로 예상했다.
　
또 소형임대주택 리모델링 활성화로 건축법에 의한 20세대 미만의 기숙사형, 원룸형 공급 확대되고 수익성이 떨어지는 기존 모텔 등도 도시형생활주택으로 용도 변경 많아질 전망이다.
　
이는 지난 5월 4일'도시형생활주택'과 관련해 주택법이 개정돼 주차장 의무 조건이완화됐기 때문이다. 원룸.기숙사형 주택은 각각 가구당 0.2~0.5대와 0.1~0.3대의 주차장만 설치하면 된다. 따라서 소형주택으로의 주택 신축과 용도변경이 가능해졌다.

더불어 서울시에서는 6월말 해당하는 조례를 고시할 예정이어서 최근 리모델링 업체로 관련 문의가 부쩍 늘고 있다.
　
한 업체에서는 원룸 및 기숙사형 등 소형주택 리모델링에 관한 컨설팅 요청만 5월 말부터 6월 중순 사이 3~4건이 달했다.
　
서용식 수목건축 대표는 "도심지에서 도시형생활주택으로의 용도변경을 통한 수익성 부동산이 활성화될 가능성이 커졌다"며 "즉, 도시형 생활주택의 공급은 앞으로 신축 뿐 아니라 리모델링으로도 가능하게 됐다는 것"이라고 설명했다.

오진희 기자 valere@asiae.co.kr