심나영기자
‘가까이하기에는 너무 먼 당신.’ 부동산 시장에서 이 노래 제목에 어울리는 주인공을 찾는다면 상업용 부동산이 제격이지 않을까. 바쁜 일상에도 5층짜리 꼬마빌딩 건물주는 누구나 한 번쯤 품어보는 로망이다. 매일 출퇴근하는 일터인 우뚝 솟은 대형 오피스 빌딩주를 꿈꾸진 않는다. 언감생심(焉敢生心), 관심 밖이다.
그럼에도 상업용 부동산 시장을 들여다봐야 하는 이유는 따로 있다. 글로벌 경기와 기업 동향, 부동산 시장 투자 흐름과 연관이 깊어서다. 코로나19 이후 전 세계 오피스 시장은 몸살을 앓고 있다. 특히 미국 상업용 부동산 업계는 심각한 부진에 빠졌다. 최근 뉴욕타임스에 따르면 올해 1분기 미국 상업용 부동산 공실률은 20%에 육박한다. 뉴욕 맨해튼, 캘리포니아 샌프란시스코에 빈 사무실이 늘면서 임대료가 떨어지고 가격이 대폭 하락한 매물이 등장했다.
높은 이자와 공실을 감당하지 못한 오피스 주인들이 대출금을 상환하지 못하면서 돈을 빌려준 금융기관도 위험을 감지하고, 상업용 부동산 대출채권을 헐값에 넘기거나 부실채권을 매각해 리스크 관리에 나섰다. 미국에서는 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 오피스 임차 수요가 크게 줄었다. 재택근무 비중이 높아지고 빅테크(대형 정보기술 기업) 중심으로 구조조정이 이어져 빈 사무실이 늘어났다.
국내 상황은 사뭇 다르다. 코로나19 이후에도 오피스 공실률은 낮은 수준이며 임대료는 오르고 있다. 서울의 경우 오피스 신규 공급이 부족해 임대 수요가 탄탄하다. KB부동산 빅데이터센터의 ‘KB 상업용 부동산 투자지수’는 서울 소재 오피스 빌딩의 매매가격과 임대료, 수익률을 산출해 시장 추이를 파악할 수 있는데, 이를 살펴보면 서울 오피스 시장은 최근 회복세를 나타내고 있다. 2022년 3분기 이후 주춤하던 ‘KB 서울 오피스 매매가격지수’는 올해 1분기에 전기보다 2.9% 상승한 106.25를 기록했다.
임대료도 꾸준히 상승하고 있다. 서울 소재 연면적 1만㎡ 이상 오피스 빌딩을 대상으로 보증금·임대료·관리비·렌트프리 등을 반영한 실질 임대료 기준으로 산출한 ‘KB 서울 오피스 임대가격지수’는 4분기 연속 올랐다. 올해 1분기 기준 120.17을 기록해 1년 전보다 5.96% 상승했다. 공실률도 비교적 낮은 편이다. 젠스타메이트 자료에 따르면 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%다. 코로나 기간이 포함된 2019년 1분기부터 올해 1분기까지 5년 평균치인 4.81%보다 낮은 수준이다.
팬데믹 이후에도 재택근무와 원격근무 체제를 이어간 미국이나 유럽과는 달리 한국은 재택근무 비중이 높지 않다. 코로나19 종식으로 재택근무가 줄고 오피스 수요가 안정적으로 유지되면서 임대가격이 상승한 것으로 풀이된다. 경기 불확실성이 커진 가운데 임대 관련 지표가 양호한 흐름을 보이는 서울 오피스 시장은 우량 자산으로 꼽힌다. 상업용 부동산 인허가 물량도 예년에 비해 적을 것으로 예상돼 당분간 견고한 임대 수요가 이어질 전망이다.
상업용 부동산은 개인이 접근하기엔 문턱이 높은 시장이다. ‘리츠(REITs)’를 통한 간접투자 형태로 관심을 가져볼 만하다. 리츠 투자를 통해 소액으로도 입지 좋은 프라임 오피스 빌딩 지분을 사 수익을 창출하고 지분만큼 배당도 받을 수 있다. 공실률 하락·임대료 상승·금리 인하 ‘3박자’가 맞물릴 때는 상업용 부동산 시장 간접투자도 눈여겨봐야 한다.
<이종아 KB국민은행 KB부동산 빅데이터센터장>