주상돈기자
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[아시아경제 주상돈 기자] "당연히 실수요자 위주로 분양시장이 바뀌어야죠. 작년 수백대 1의 청약 경쟁률은 정말 말도 안 되게 분양시장이 과열됐단 증거죠. 하지만 금리도 오르고 경제상황은 나아지지 않으니 그냥 놔뒀어도 자연스럽게 열기가 식었을 텐데…. 지금은 매수심리가 완전 꽁꽁 얼어붙었어요."서울 부동산의 바로미터로 불리는 강남의 한 공인중개사의 하소연이다. 강남·서초·송파·강동 등 이른바 강남4구와 경기 과천 지역의 분양권 전매제한을 전면 금지한 정부의 11·3대책이 발표된 지 100일. 강남4구가 시장의 예상보다 강도가 높은 것으로 평가되는 11·3대책의 직격탄을 맞고 있는 셈이다.8일 서울부동산정보광장에 따르면 강남4구의 지난해 11월부터 올 1월까지 석달간 분양권 거래량은 268건. 전년 같은 기간(253건)보다 5.9% 늘었다. 하지만 같은 기간 서울 전체적으론 12.4% 증가했다는 점을 고려할 때 분양권전매제한이 시행된 강남4의 거래량 증가폭이 상대적으로 적다. 특히 올 1월만 놓고 보면 강남4구 분양 시장의 매수심리 위축이 더 확연하게 드러난다. 서울은 383건으로 전달보다 11.8% 줄어든데 반해 강남4구는 46.2%나 줄었다. 정부는 지난해 11월 분양시장의 투기적 거래를 방지하기 위한 내용을 담은 '주택시장의 안정적 관리방안'을 발표했다. 전체적으론 서울 전 지역과 경기도 과천·성남, 부산 해운대·연제, 세종시 등 총 37곳을 '청약 조정지역'으로 묶고 전매제한기간 연장과 1순위 자격·재당첨 제한 조치를 지역 맞춤형으로 실시하도록 했다. 특히 이날부터 모집공고되는 강남4구와 과천 아파트의 분양권 거래를 입주 때까지 전면 금지시켰다. 강남4구를 제외한 서울 21개 구와 경기도 성남도 계약 후 1년6개월이 지나야 분양권을 사고팔 수 있게 됐다. 분양시장을 실수요자 위주로 개편하겠다는 취지다.11·3대책 이후 실제 청약 경쟁률은 한 자릿수로 낮아졌다. 부동산114에 따르면 전국 평균 청약경쟁률은 지난해 11월 18.45대 1에서 12월 7.48대1로 감소했다. 올 1월에도 6.49대 1을 기록하며 2달 연속 10대 1을 넘지 못했다. 1월은 통상 비수기로 꼽히지만 1년 전인 지난해 1월(9.61대1)과 비교해도 확연히 낮은 수준이다.초기분양률도 감소세를 면하기 어려울 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 4분기 전국 민간아파트 평균 초기분양률은 85.8%로 전분기보다 13.8%포인트 높아졌다. 11·3 부동산 시행 이전에 곳곳에서 나타난 분양 과열양상이 계약률을 끌어올린 것이다. 초기분양률은 아파트 정당 계약일로부터 3개월 초과~6개월 이하 분양사업장의 계약률을 말한다. 시차가 있어 3분기에 분양한 사업장의 계약률이 4분기 통계로 잡힌다. 이 탓에 11·3 대책 발표 뒤 분양한 아파트 초기계약률이 반영되는 올해 1분기의 초기계약률은 전분기보다 낮아질 수밖에 없는 셈이다. 이준용 한국감정원 KAB부동산연구원 부연구위원은 "11·3대책의 목적인 과열된 시장 진정에는 성공했지만 필요 이상의 위축을 불러왔다"며 "실수요와 투자수요 모두를 관망세로 돌아서게 만든 계기가 된 것 같다"고 말했다.주상돈 기자 don@asiae.co.kr<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>