송도국제업무단지 개발 NSIC, 4860억 토지담보 PF 차환

[아시아경제 임정수 기자] 인천 송도 국제업무단지 개발 시행을 맡은 송도국제도시개발(NSIC)이 4860억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 차환 자금을 조달했다. 시공사인 포스코건설이 채무인수 약정을 제공했고, 사업 부지와 건물 등을 담보로 제공했다. 2002년 여의도 면적의 2배에 달하는 국제업무단지 조성을 위해 시작된 사업이 19년째 완료되지 못하고 토지 담보 PF 차환이 지속되고 있다.

21일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NSIC는 대주단으로부터 4860억원의 한도대출을 받았다. 대출은 담보 및 상환 우선순위에 따라 선순위(Tranch A) 3000억원, 중순위(Tranceh B) 1000억원, 후순위(Tranche C) 1860억원으로 구성된다. KB증권은 전체 PF 중 중순위대출 1000억원어치를 특수목적법인(SPC)를 통해 인수해, 대출 원리금을 기초자산으로 유동화증권을 발행했다.

NSIC는 대출 담보로 송도국제업무단지 내 대규모 토지를 담보로 제공했다. 단지 내 15만900㎡(4만5727평) 규모의 상업 용지와 7만1772㎡(2만1749평) 규모의 주거 용지로 구성된다. 해당 토지를 부동산담보신탁에 맡기고 선순위, 중순위, 후순위 신탁수익권을 발행해 담보로 내놓았다. 후순위 대주에게는 국제업무단지 내 일부 토지를 단독으로 담보 제공했다.

이번 PF에는 기존 대출들과 마찬가지로 포스코건설이 채무인수 약정을 제공했다. NSIC가 PF를 상환하지 못하는 상황이 발생해 기한이익상실 상황에 처하면 포스코건설이 NSIC를 대신해 채무를 이행하겠다는 내용이다.

동시에 포스코건설의 신용등급이 A3+ 또는 BBB+ 이하로 하락하면 대출채권은 기한이익을 상실한다는 조건도 달렸다. 포스코건설의 신용등급은 A+로 기한이익상실 트리거(trigger)와는 3단계(notch) 차이난다. 조달한 자금은 기존 PF 차입금 상환에 사용한다.

NSIC는 사업 초기에 매립지 등 토지 조성 용도로 사업 패키지별로 수조 원의 자금을 조달했다. 해당 차입금은 패키지별로 사업이 진행되면서 상환이 이뤄지고 지난해 말 현재 1조6000억원 규모의 차입금이 남아 있다.

NSIC는 2002년 포스코건설과 미국계 투자회사인 게일인터내셔널이 3대7의 비율로 출자해 설립했다. 한때 NSIC와 포스코건설의 분쟁으로 사업이 약 3년간 중단됐다가, NSIC의 차입금 상환 불발로 포스코건설이 차입금 대위변제 후 사업을 재개했다.

이 과정에서 포스코건설이 게일사 보유 지분을 홍콩 소재의 투자회사 등에 매각했다. 현재 포스코건설(29.9%), ACPG K-Land(45.6%), 트로이카인베스트먼트(25.4%) 3사가 주주사로 참여하고 있다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr