[시시비비]부동산시장엔 '1타 강사'가 없다

지금은 사라진 상승론자들
전망은 전망일뿐 맹신 말아야

최근 화제가 되고 있는 드라마 ‘재벌집 막내아들’은 판타지 회귀물이다. 가난한 흙수저 출신이었던 주인공이 억울한 죽임을 당한 후 재벌가의 막내아들로 회귀해 인생 2회차를 살게 된다. 결국 회귀해 다시 산다는 건 이미 벌어진 미래의 굵직한 사건들을 다 꿰고 있다는 것. 주인공은 이를 바탕으로 모든 투자에서 승승장구하게 된다.

주인공이 시드머니를 만드는 과정은 부동산 투자였다. 재벌 회장인 할아버지의 선물 제안에 주인공은 당시 황무지였던 분당 땅을 골랐고 신도시 개발 이후 매각해 200억원이 넘는 차액을 손에 쥐게 된다. 결국 미래를 알고 있었기 때문에 가능했던 투자였다.

연말이 다가오니 시장에서는 2023년 부동산 경기를 예측하는 각종 전망이 난무하고 있다. 하지만 이를 들여다보면 어느 것 하나 좋은 게 없다. 그도 그럴 것이 올해 집값은 역대급 하락 폭을 보이고 있으며 기존 주택은 물론 신규 분양, 오피스텔 등 유사 주택시장까지 거래절벽이 깊어지면서 매물과 미분양 물량이 급증하고 있다. 심지어 단군 이래 최대로 꼽혔던 둔촌주공 재건축 단지마저 흥행 실패라는 성적표를 받았고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 확산 우려에 금융권마저 긴장하는 모습이다. 수요 위축과 거래절벽, 가격급락이 겹치면서 점차 경착륙 가능성이 커지고 있는 현실이다.

하지만 불과 1년 전으로 시계를 돌려보면 상황은 정반대였다. 작년 9월 14년 9개월 만에 최고치를 기록했던 전국 집값 상승률이 10월부터 조금씩 하향 안정세로 돌아서는 신호가 나타나기도 했으나 여전히 상승론자들은 일시적 조정 현상이라며 "2022년에도 집값이 내릴 이유가 없다"고 주장했다. 강남 불패 신화는 여전했고 윤석열 정부 출범으로 시장에선 낙관적 기대감을 보이기도 했다.

문제는 이 같은 장밋빛 전망에 혹해 ‘영끌(영혼까지 끌어모아) 대출’로 내 집 마련, 혹은 부동산 투자에 나선 2030 가구주의 빚더미가 크게 늘었다는 점이다. 실제로 이달 정부가 발표한 ‘2022년 가계금융복지조사’를 보면 30대 이하인 가구의 평균 부채는 1억193만원으로 작년(9966만원)보다 2.1% 늘면서 처음으로 1억원을 넘어섰다. 특히 20대 이하 가구주 세대의 평균 부채는 1년 전과 비교해 40% 넘게 늘며 가장 높은 부채 증가율을 기록했다. 이러다 보니 최근 만난 한 부동산 전문가는 지인으로부터 내년 집값이 어떻게 될 것 같냐는 질문을 받게 되면 굉장히 신중해질 수밖에 없다고 토로했다. 아무리 잘 대답해봐야 본전이라고도 했다.

시장에서는 부동산 경착륙에 대한 우려가 커지고 있다. 고민에 빠진 정부가 최근 시장 전문가들을 불러 모아 연착륙 해법에 관해 물었다는 얘기도 들린다. 하지만 규제 완화, 시장 정상화 등 원론적인 답안만이 나왔다고 한다. 미래에서 회귀한 인생 2회차가 아닌 다음에야 향후 상황이 어찌 될 것인지 알 수 있겠는가. 그 많던 상승론자들이 지금은 어디로 사라졌는지 모르겠지만 그들을 무조건 탓할 수는 없다. 전망은 전망일 뿐 맹신은 말아야 한다. 부동산 시장에는 족집게 ‘1타 강사’가 없다. 재벌집 막내아들은 그저 판타지일 뿐이다.