퇴로 막힌 조합원…광폭 규제에 정비사업 지연 불가피[부동산AtoZ]

서울 전역 투기과열지구…조합원 지위 양도 제한
서울 재건축·재개발 16만가구에 적용
중개업소 "다주택자 문의 쇄도"
투자 수요 유입 봉쇄, 조합 갈등 심화 우려

10·15 부동산 대책 발표 이후 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 정비사업 조합원 지위 양도를 제한받는 지역이 대폭 확대됐다. 분담금을 낼 여력이 없는 조합원의 퇴로가 막히고 재산권 행사에 제약이 생겨 정비사업을 통한 주택 공급에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

조합 설립된 재건축 단지, 팔고 나가기 어려워져

17일 관련 업계에 따르면 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 5월 조합설립인가를 받은 목동6단지, 최근 사업시행자 고시가 완료된 13·14단지의 경우 양도가 불가능해졌다. 지난해 1월 조합이 설립된 여의도 대교아파트, 2024년 8월 조합설립인가를 받은 여의도 광장아파트(38-1), 2019년 사업시행자 고시를 받은 광장아파트(28), 2023년 사업시행자 지정 고시를 마친 공작아파트 등도 마찬가지다. 서울시에 따르면 8월 말 기준 서울 내에 재건축 조합설립인가가 완료된 곳은 139개 구역(10만8387가구), 관리처분인가가 완료된 곳은 75개 구역(5만577가구)에 이른다.

규제지역으로 지정되면서 조합설립인가 된 재건축 구역과 관리처분계획이 인가를 받은 재개발 구역에서 조합원 지위를 양도받을 수 없다. 매매는 할 수 있지만, 매수자는 조합원 지위를 확보할 수 없고 현금청산 대상이 된다. 조합설립인가 이후 10년 거주·5년 보유 요건을 채운 1주택자나 해외 이주, 상속·분리 등의 경우에만 예외 적용한다.

목동5단지 인근 A 공인 관계자는 "5단지는 신탁사 사업시행자 선정을 눈앞에 두고 있어서 소유주들이 규제 소식을 듣고 몹시 불안해하고 있다"며 "특히 다주택자들의 문의가 쇄도하고 있다. 조합원 지위 승계가 안 되면 집을 파는 의미가 있냐며 빨리 집을 내놔야 할지 상담하는 이들이 많다"고 설명했다. 목동의 재건축 단지 소유주 A씨는 "서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 아파트 조합원들 사이에서는 비대위 활동을 해서라도 사업 속도를 늦춰야 하는 것 아니냐는 우스갯소리도 나온다"고 말했다.

조합원 공급 주택 수 제한도 사업 동력을 떨어뜨릴 전망이다. 투기과열지구 지정 이후 분양대상자인 조합원은 투기과열지구에 위치한 타 정비사업에서 5년 내 조합원 분양 신청이 불가능하다. 규제 적용 후 처음으로 사업시행인가를 신청하는 사업장은 조합원당 공급 가능한 주택이 1주택으로 줄어든다. 기존 과밀억제권역 내 조합원은 최대 3주택까지 공급받을 수 있었다.

분담금 증가·조합 갈등 우려도 마이너스 요소

공사비가 가파르게 올라 각 조합원이 내야 할 분담금도 많아질 수밖에 없는 상황에서 재산권 행사마저 어려워지자 조합 내 분쟁이 더욱 잦아질 것이라는 우려도 나온다. 여의도의 재건축 아파트 조합원 A씨는 "내부 갈등이 생겨도 조합원 지위 양도를 할 수 없으니 운명공동체처럼 모든 소유주가 정비사업을 끝까지 완주해야 한다는 생각이 든다"며 "절이 싫어도 중이 떠날 수 없으니 내부 갈등을 봉합하는 데 시간과 노력이 필요할 것"이라고 밝혔다.

서울시도 최근 신통기획 2.0 등을 발표하며 정비사업 속도전을 펼쳐왔던 만큼 이번 10·15 대책이 공급 확대에 찬물을 끼얹을 수 있다며 강한 우려를 표명했다. 오세훈 서울시장도 지난 16일 서울시정비사업연합회와 만나 "정부 대책으로 (정비사업) 재건축 분담금이 증가할 수 있다"고 말했다. 최진석 주택실장도 "조합원 지위 양도 문제 등 새로운 변수들이 직간접적으로 (주택) 수요와 공급에 영향을 미칠 수 있다"며 "공급에 지장이 생길 수 있는 상황"이라고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 "정비사업 과정에서 분담금을 낼 여력이 없는 사람은 팔고 나가고, 여력 있는 사람들이 들어와서 분담금을 내야 사업이 원활히 추진될 수 있는데 그 통로가 막혀버렸다"며 "강남권 정비사업이 잘되는 이유도 투자 수요가 잘 유입되기 때문인데, 조합원 지위 양도가 어려워지면 사업도 차질이 생길 수밖에 없다"고 설명했다.

분양 후 5년 내 투기과열지구 내 다른 사업장에서 분양 재신청이 불가능 하다는 것도 과도하다는 지적이 나온다. 다주택자의 경우 사업지 간 관리처분 시기가 5년 내로 겹치면 1가구만 남기고 처분을 해야 하는데, 조합설립인가를 받은 재건축 매물을 소유한 경우 처분이 쉽지 않다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "재건축 매물을 여러 개 가진 다주택자는 5년 재당첨 제한에 걸려 매도를 해야 하는 상황"이라며 "그러나 조합설립인가가 된 곳의 매물은 팔고 싶어도 팔 수가 없기에 조합원들의 불만이 커질 수 있다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr