[류태민의 부동산 A to Z] 계약파기 시에도 중개수수료 내야할까?

매도·매수자 변심땐 지불 원칙
가계약땐 체결 여부따라 달라

[아시아경제 류태민 기자] #직장인 A씨는 내 집 마련을 위해 발품을 팔던 중 어렵게 마음에 드는 집을 발견했다. 원하던 조건임을 확인한 A씨는 계약서를 작성하고 집주인에게 계약금까지 지불했지만 얼마 후 공인중개사로부터 “집값이 올라 집주인의 마음이 바뀌었다”며 계약을 취소했다는 연락을 받았다.

최근 집값 상승세가 이어지면서 매도자의 변심으로 계약이 파기되는 사례가 늘고 있다. 전세시장에서는 시중은행에서 주택담보대출과 전세대출을 연이어 중단하면서 중도금이나 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되는 경우도 있다. 언뜻 보기에는 계약이 이뤄지지 않았으니 별도의 중개수수료를 낼 필요가 없어 보이지만, 민법상으로는 중개사 귀책사유가 아닌 매도·매수자 변심 계약 파기 시에는 약정했던 중개수수료를 지불하는 게 원칙이다. 공인중개사의 역할은 물건지를 보여주고 권리관계, 문제점 등 법률적인 상담제공과 매수·매도인을 연결하는 ‘계약 체결’에 있기 때문이다.

‘가계약’ 단계에서 파기될 경우에는 계약 체결 여부에 따라 중개수수료 지급 여부가 달라진다. 법적으로는 매매 예약이라고 부르는 가계약은 정식 계약을 체결하기 전 향후 매매계약을 체결하겠다는 의사표시로 본다. 따라서 계약금액이나 지급시기, 거래물건 등 관련 내용이 정확하게 특정돼있을 경우 문자나 구두로도 계약이 체결됐다고 보는 대법원 판례가 있다. 다만 관련 내용을 특정하는 정도가 떨어지는 경우 정식 계약이 체결되지 않는 것으로 간주해 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 보는 판례도 있어 가계약시 주의가 필요하다.

기존 계약을 파기한 후 중개사 없이 새로운 계약을 맺을 경우도 예외는 아니다. 예를 들어 임대인과 임차인이 전세계약 직전에 계약을 파기하고 추후 서로 간에 다시 연락이 닿아 중개사를 통하지 않고 계약을 맺는 경우에도, 기존 계약과 유사한 정도에 따라 물건을 소개시켜줬던 공인중개사에게 수수료를 일정 부분 지급할 의무가 있다. 공인중개사가 임대인과 임차인을 연결해주는 역할을 하고 계약의 중요사항에 대해서 중개를 했다고 인정이 되기 때문이다. 또한 공인중개사법에 따르면 계약까지 이뤄지지 않아도 권리관계 설명이나 계약금반환의무이행 등의 도움을 줄 경우 일정 부분 실비 청구가 가능하다.

계약 과정에서 중개수수료율을 약정하지 않은 채로 계약이 파기되는 경우도 있다. 이 경우라면 상한요율을 다 받기보다는 적정 수준의 ‘통상의 수수료’에 따라 정해지는 게 일반적이다. 조세영 법무법인 로윈 변호사는 “계약 체결 전에 중개수수료율에 대해 미리 협의를 해야 추후 큰 다툼으로 번지는 것을 막을 수 있다”면서 “피치 못하게 사전 협의가 불가능한 경우에는 ‘향후에 협의한다’라는 문구를 계약사항에 반드시 기재하시길 권한다”라고 조언했다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr