투기지역 강남과 한묶음
매매가 최근 2개월새 이상급등
6억이하 대부분, 실효성 떨어져
'마곡효과' 강서구도 마찬가지
[아시아경제 권재희 기자]서울에서 6억원 이하 아파트가 가장 많은 곳인 노원구가 8·2부동산 대책에서 투기지역 및 투기과열지구로 묶이면서 실수요자의 피해가 커질 수 있다는 우려가 커지고 있다. 정부가 8·2부동산 대책을 내놓으면서 6억원 이하 주택 거래시 실수요자에 한해 대출규제를 완화하겠다는 조건을 내걸었지만 정작 서울 내 실수요자가 접근 가능한 지역인 노원구에 양도세 강화라는 잠금장치를 해뒀기 때문이다.
4일 KB국민은행 부동산에 따르면 올해 초부터 7월말까지 노원구의 아파트 매매가는 3.44% 상승한 것으로 나타났다. 이는 같은 기간 강남구(2.51%)의 상승폭 보다 높은 수준이다. 하지만 기간을 세밀하게 나눠보면 내용은 달라진다. 노원구의 아파트 매매가격은 최근 2개월새 급등했다. 매매가격지수가 지난 5월 107.5에서 6월 108.6으로 1.02% 오른 데 이어 7월엔 109.9를 기록하며 상승률을 1.18%로 더 높였다. 두 달 새 2.23% 오로며 서울 25개 자치구 중 최고 상승률을 보였다. 그러나 올들어 5월까지 상승폭은 0.83% 에 그쳤다. 서울시 25개 구 중 꼴찌였다. 지난해도 마찬가지였다. 지난해 강남구 아파트 매매가격이 6.0% 뛰는 동안 노원구는 3.0% 오르는 데 그쳤다. 서울 아파트 매매가격은 평균 3.2% 보다도 낮았다. 결과적으로 노원구의 집값이 8·2부동산 대책안을 마련할 직전 이상 급등하면서 투기과열지구 및 투기지역으로 묶이게 된 것이다.
이에 따라 이 지역 주택 구입용 대출에 대한 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 3일부터 일괄 40%로 떨어졌다. 만약 다주택자라면 LTV·DTI 한도는 30%까지 떨어진다. 반면 무주택 서민 실수요자의 LTV·DTI 한도는 50%까지 완화된다. 이는 8·2 대책이 발표전 노원구에 적용됐던 LTV·DTI 한도 40~70%보다 한층 강화된 규제다.
이에 따라 정부가 서민과 실수요자를 보호한다는 취지하에 주택가격 6억원 이하, 부부 연소득 6000만원(최초구입자 7000만원) 이하 일때는 LTV·DTI 한도를 50%로 상향 조정하겠다는 조건들을 내걸었지만 실효성이 떨어진다는 지적이다. 부동산114에 따르면 노원구의 6억원 이하 재고아파트는 12만1092가구다. 사실상 실수요를 염두에 둔 무주택 서민층이 서울지역에서 주택 매매시 고려할 수 있는 지역으로 '노원구'가 대표적인 셈이다. 하지만 노원구가 투기지역으로 지정돼 이같은 조건들의 실효성이 떨어질 수 밖에 없게 됐다. 투기지역 지정으로 양도세 가산세율을 적용받게 됐기 때문이다. 양도세 가산세율은 매도인을 당장 움츠러들게 할 수 있고 매수인 역시 부담으로 느낄 수 밖에 없는 규제다. 서울 아파트를 사려는 실수요자들이 '양도세의 덫'에 빠질 수 있는 셈이다.
최근 '마곡효과'로 집값이 뛰면서 투기지역으로 지정된 강서구 역시 비슷한 상황이다. 강서구의 6억원 이하 재고 아파트는 5만1256가구로,서울 내 노원구 성북구 도봉구 다음 순으로 많다.
양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "이번 대책의 목적은 투기수요를 차단하겠다는 것이지만 현재 시장상황이 실수요자 중심으로 움직이는 시장으로 재편됐기 때문에 실수요 역시 위축될 수밖에 없다"며 "당분간 실수요자 역시 관망할 것으로 전망된다"고 분석했다.
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr
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