[아시아경제 박혜정 기자]정부가 8·2 부동산 대책을 통해 청약제도를 손질하면서 다음 달부터 1순위 자격 요건이 까다로워지고 가점제 비율이 높아진다. 실수요자에게 유리한 것처럼 보이지만, 전 지역이 투기과열지구로 묶인 서울과 경기 과천, 세종은 대출 규제가 동시에 강화된다. 집 사기 어려워진 시대, 청약 전략을 어떻게 세워야 할까.
일단 신규 아파트 분양 당첨 확률을 높이려면 강화된 1순위 자격을 갖춰야 한다. 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 청약 1순위 자격을 얻으려면 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 지금까지는 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위가 됐다. 국민주택에 한해서는 통장 납입횟수가 24회 이상이 돼야 한다.
청약 가점제 적용 비율도 확대된다. 현재 민영주택을 공급할 때 일반공급 주택 수의 40~100%에 가점제를 적용하고 있다. 무주택 기간과 부양가족 수, 청약저축 가입 기간을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 식이다.
하지만 9월부터는 전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율이 투기과열지구에서는 75%에서 100%로 높아진다. 서울시와 과천시, 세종시 내 85㎡ 이하 주택 청약시장에서 사실상 다주택자가 배제된 것이다. 가점제 항목에서 무주택 기간에 따른 점수가 최대 30점이나 차이가 나기 때문이다. 또 조정대상지역 내 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 40%에서 75%로 높아진다. 조정대상지역 내 85㎡ 초과 주택에 대해서는 가점제가 적용되지 않았으나 앞으로는 30%를 할당해야 한다.
이 같은 조치가 실수요자의 내 집 마련 문턱을 낮춘 것처럼 보이지만 실상은 이와 다르다. 대출 규제가 동시에 강화된 만큼 여유자금 없이 내 집을 마련하기가 어려워졌기 때문이다. 서울시와 과천시, 세종시의 경우 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다. 기존에 주택담보대출(주담대)을 1건 이상 보유했다면 이 비율은 30%로 더 내려간다. 투기지역으로 묶인 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯한 11개구와 세종시에서는 세대 기준으로 주담대 1건이 있다면 추가로 대출을 받을 수 없다. 어느 정도 '실탄'을 소유해야 한다는 의미다.
다만 부부 합산 연소득 6000만원(생애 최초 7000만원) 이하인 무주택 실수요자의 경우 LTV·DTI가 10%포인트씩 완화 적용된다. 이때 주택가격은 6억원(조정대상지역 5억원) 이하여야 한다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "사실 금융규제가 강화되면서 목돈이 적은 실수요자들은 내 집 마련하기가 어려워진 게 사실"이라며 "주택 가액의 최고 50% 이상은 미리 확보해야 청약을 받더라도 자금 문제로 어려움을 겪지 않을 것"이라고 말했다.
양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장도 "대출이 막혀 실수요자들이 선의의 피해를 볼 수 있다"며 "분양을 받거나 집을 구입한 후 전매 또는 매도하는데 양도세 비과세 강화 등으로 거래도 쉽지 않다. 집을 사기도 어렵고, 매입 후에도 부담이 될 수밖에 없다"고 말했다.
이에 따라 청약에 앞서 자금 조달 계획을 잘 세울 필요가 있다. 권 팀장은 "기존 대출이 있는지 살펴보고 자금 계획을 잘 세워 선별 청약해야 한다"면서 "같은 서울이라도 선호도가 높은 입지, 이후 발전 가능성이 있는 곳으로 쏠림 현상이 심해질 수 있다"고 내다봤다.
박혜정 기자 parky@asiae.co.kr
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