대출합산 'DSR 심사' 앞두고 긴장

8·25 대책 후 일부 지역 수요 몰려 집값 올랐듯 시장 영향 줄 수도

[아시아경제 최대열 기자, 조은임 기자]가계부채 급증세를 누그러뜨리기 위해 정부가 한발 앞서 관련대책을 시행키로 했지만 당장 주택시장에 미칠 파급효과는 크지 않을 전망이다. 기존에 알려진 내용인데다 이미 일부 대책은 과거부터 시행하고 있어서다.

대내외적인 변수로 당국에서도 주택시장 경착륙에 대한 우려가 큰 만큼 당장 시장에 큰 영향을 끼칠 정책을 쓰긴 힘든 상황이기 때문으로 보인다. 다만 앞서 8ㆍ25가계부채 대책 후 일부 지역에 수요가 몰리면서 집값이 올랐듯, 연내 도입하기로 한 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 대책을 앞두고 수요가 급증할 우려도 제기된다.

현재도 은행에서는 수분양자의 집단대출에 대해 소득증빙서류를 제출받고 있다. 은행마다 다소 차이는 있지만 직장인의 경우 근로소득원천징수영수증이나 세무서에서 발급하는 소득금액증명원을 내도록 한다. 사업자 역시 소득금액증명원이나 부가가치세과세표준증명원 등을 통해 소득수준을 가늠할 수 있는 구조다. 집단대출의 경우 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증으로 은행 입장에서는 원금이 모두 보장된다. 그간 대출자의 상환능력을 크게 따지지 않았도 됐지만 지난해 말부터 가계부채 모니터링을 강화하면서 은행에서는 집단대출에 대해서도 관련서류를 내도록 하는 등 대출에 신중을 기하고 있던 터였다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "8ㆍ25대책 이후에도 주택가격이 오르는 등 정책효과가 나지 않고 부정적인 측면이 부각돼 부담이 컸을 것"이라며 "집단대출에 대해 관리가 필요하다고 강조해온 만큼 이후 단계에 대한 고민이 반영된 조치"라고 설명했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 "추석 이후 부동산시장, 특히 신규분양을 중심으로 과열양상을 띨 것으로 예상되는 만큼 앞으로 상황을 예견해 미리 대처한 것으로 보인다"고 말했다.

시장에 가장 큰 영향을 줄 부분은 DSR이다. 대출 심사 때 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등 다른 대출까지 모두 합산해 대출자의 연소득 대비 원리금 상환 부담을 따지기 때문이다. 원리금을 비롯해 상환 방식이나 만기, 금리 등 각각의 대출정보와 소득수준을 모두 따지게 돼 현재 적용되는 총부채상환비율(DTI)보다 훨씬 엄격하다. 이 비율이 일정 수준을 넘어서면 은행으로부터 사후 모니터링 대상에 오른다. 가계부채 고위험군을 사전에 가려낼 수 있는 장치인 셈이다.

현재 신규분양시장에 분양권 웃돈 등 시세차익을 노린 투기수요가 있는데다 전세가율이 높은 점을 이용해 갭투자 등이 횡행하고 있는 등 주택시장 전반에 빚이 적잖은 점을 감안하면, 당초 예상보다 높은 수준에서 DSR이 결정될 경우 과거 DTI 도입 때와 마찬가지로 시장에 큰 영향을 줄 가능성도 있다.

특히 새로운 규제를 적용하기 앞서 '막차'를 타기 위해 수요가 집중되는 현상이 반복됐듯 이번 정책 역시 시장에 비슷한 신호를 줄 우려도 제기된다. 허 연구위원은 "시장에서 관망하지 않을 DSR을 어느 정도 수준에서 정할지가 문제"라며 "일부에서는 이미 집단대출이 나오지 않는다는 얘기가 있듯이 실제 시장에 끼치는 영향과 정부가 생각하는 것 사이에는 차이가 있다"고 말했다.