땅도 못 샀는데…예비심사부터 받으라니

곳곳 구멍 뚫린 가계부채 관리방향…실효성 의문

[아시아경제 이민찬 기자] 정부가 25일 발표한 '가계부채 관리방향'은 과열된 부동산 시장을 연착륙시키면서도 실수요 불씨를 꺼뜨리지 않기 위한 고민이 묻어난다. 지금까지는 수요억제에 치중해 왔다면 앞으로는 공급을 통제해 가계부채가 급증하지 않도록 하면서 실수요자들을 보호하겠다는 전략이 담겨 있다. 하지만 세부 내용을 들여다보면 정부 주도의 인위적인 공급 조절 방안에서 절차나 대상 등이 명확하지 않아 실효성 논란과 함께 업계 혼선도 빚어지고 있다.

대표적인 것이 새로 도입한 분양보증 예비심사제도다. 정부는 미분양 물량이 과도하다고 판단하는 20곳에서 주택을 공급할 목적으로 택지를 매입하려는 업체는 분양보증 예비심사를 받도록 했다. 정부는 예비심사를 받지 않으면 공동주택 분양의 필수요소인 분양보증 본심사 자체를 제한한다는 방침이다.

문제는 예비심사를 택지매매계약 전 단계에 받도록 한다는 데 있다. 주택사업을 위한 기본인 택지 소유권을 확보하지도 않은 상황에서 분양가 등 민감한 내용이 담긴 분양계획서를 주택도시보증공사(HUG)에 제출해 심사를 받아야 한다는 얘기다.

건설업체가 미분양 관리지역인 경기 남양주 다산신도시의 공동주택용지를 매입할 경우 지금은 자체 사업성 검토를 거쳐 추첨 등의 공급방식에 참여하면 된다. 이번 대책이 시행되면 땅을 매입하기 전 자체 사업성 검토 단계에서 HUG에 분양보증 예비심사를 신청해야 한다. 그렇지 않고 토지를 공급받아 매매계약을 체결했을 경우 분양보증을 해주지 않기로 했다. 건설사가 분양사업을 할 수가 없게 되는 사태가 빚어질 수 있는 것이다. 선분양제에서 분양보증은 필수적이다.

민간택지라면 더 미묘해진다. 토지를 확보하는 구상단계부터 전체를 매입하는 시기까지 시일이 많이 걸릴 수밖에 없어 언제 예비심사를 받아야 할지 종잡기도 쉽지 않아서다. 업계 관계자는 "민간사업은 속도가 생명이고 변수가 많아 토지 확보 여부에 따라 상황이 달라지는 데 택지매매계약 전에 예비심사를 받는 게 무슨 의미가 있는지 의문"이라며 "미분양 관리지역 내에도 입지가 천차만별인데 구체적인 예비심사 구상이 나와봐야겠지만 지금으로서는 방향 자체를 이해하기 어렵다"고 말했다. 또다른 관계자는 "주택사업에서 가장 중요한 토지매입 정보를 외부에 공개하라는 것이나 마찬가지여서 사업자로서는 부담이 될 수밖에 없다"고 밝혔다.

이에 대해 정부는 예비심사를 통해 미분양이 많은 지역에 대한 공급물량을 조절할 수 있고 자체 사업 검토 단계에서 한 번 더 성공 가능성이 걸러짐으로써 주택사업을 지원하는 효과도 있을 것이라고 설명했다. 국토부 관계자는 "민간사업을 조절하는 데 효과가 클 것"이라며 "HUG 사규를 개정해 9월 중 시행할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 업계에서는 필지당 수백대일의 경쟁률을 기록하고 있는 택지지구 분양 과열 양상을 식히는 장점이 있을 것으로도 평가하고 있다.

현재 업체별 보증한도를 초과해 보증을 신청할 때 보증을 제한하는 대신, 보증한도 초과분에 대해 물리는 가산보증료 폐지도 실효성에 대한 의문이 제기된다. 지난해 기준으로 가산보증료를 내고 분양보증을 받은 사업장은 전국에 7곳으로 1800가구에 불과하기 때문이다.

프로젝트파이낸싱(PF)대출보증 강화와 분양보증 담보대용료 폐지, 본점심사 범위 확대(1000가구→500가구) 등은 공급조절과 사업의 안정적인 추진에는 일정부분 도움이 되지만, 중소 건설사들을 크게 위축시킬 수 있다는 우려도 나온다. 지난해 담보대용료를 내고 분양보증을 발급받은 사업장은 전년 대비 3만가구 늘어난 7만가구다.