미분양을 바라보는 '부동산 고수'들의 엇갈린 시선

"수요 붕괴 판단 아직 이르다" vs "시장 찬바람 본격화"

[아시아경제 조태진 기자]11월 아파트 미분양 물량 증가가 향후 부동산 시장에 끼칠 영향을 바라보는 전문가들의 시선이 엇갈리고 있다.

단기 공급 과잉에 따른 현상으로 '구조적인 수급 불균형'의 서막으로 판단하는 것은 시기상조라는 지적과 함께 내년 금리인상 압박 지속, 정부 대출 규제 등 비우호적인 외부 변수가 주택 수요 위축을 초래해 시장에 찬바람이 본격적으로 불어닥칠 것이라는 전망도 나오고 있다.

'시장 소화불량' 지적이 성급하다고 보는 전문가들은 여전히 긍정적인 시그널을 보내고 있는 주택 수요를 눈여겨 보고 있다.

권주안 주택산업연구원장은 "(11월 미분양 증가는)분양 공급이 늘어난데 따른 피할 수 없는 결과로 주택 과잉공급 고착화 신호라는 해석에는 동의할 수 없다"며 "미분양 물량 상당부분도 보증 안정성이 확보된 것으로 수요가 많은 전세로의 전환 등 리스크 회피 수단을 강구할 수 있다"고 말했다.

권 원장은 '악성 물량' 판단 지표인 준공 후 미분양 물량 감소에도 주목했다. 권 원장은 "준공 후 미분양 물량이 줄어들고 있다는 것은 그만큼 아파트 수요층이 단단하게 자리하고 있다는 증거"라며 "공급 과잉 논란은 올해 초부터 이어져왔는데 수요가 뒷받침되면서 악성 미분양 물량은 꾸준히 줄었다"고 강조했다.

지난 29일 국토교통부가 공개한 '11월 전국 미분양 주택 현황' 자료에 따르면 지난달 말 현재 준공 후 미분양 물량은 1만477가구로 전월보다 2.9% 감소했다. 이는 지난 2005년 11월 1만405가구 이후 최저치다. 지방에서는 조금 늘었지만, 수도권에서 5.1% 상당 폭 줄었다.

고종완 한국자산연구원 원장도 "대규모 미분양 급증은 없겠지만 당분간 미분양 물량 상승폭은 지속될 것으로 보인다"고 전제하면서도 "아직 부동산 시장 침체를 속단하기는 이르지만 내년 3월쯤 분양 물량이 변수가 될 것"이라고 말했다.

천현숙 국토연구원 주택토지연구본부장은 "올해 유난히 분양 물량과 미분양 물량 상관도가 높았는데 10~11월 분양물량이 급증하면서 미분양 물량이 동반 상승한 것으로 보는 것이 타당하다"며 "추석 명절과 연말 사이 물량이 한꺼번에 풀린데 따른 단기 현상으로 파악된다"고 설명했다.

전월 분양승인 물량이 미분양 증감에 미치는 영향을 따져봐야 한다는 것이다. 실제 10월과 11월 분양승인 물량은 각각 8만4000가구와 7만3000가구로 지난 2007년 통계작성 이후 1,2위를 기록했다.

이에 맞서 부정적인 신호에 무게를 두는 전문가들은 미분양 물량 증가가 주택 매매 심리 위축을 초래하고 이어 청약 시장에 찬바람이 불어닥치는 '악순환의 고리'가 형성될 가능성을 경계하고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "그동안 우려했던 것은 주택시장 선행지수인 인ㆍ허가 물량이 급격히 증가해 향후 입주 시점에 미분양이 늘어날 수 있다는 것이었는데, 이번에 후행지수인 미분양까지 급격히 늘어났다"며 "건설업계의 밀어내기 공급과 미국 금리 인상, 정부 대출규제, 고분양가 등 부동산 4대 악재가 앞으로 주택시장에 미치는 영향이 예상보다 클 것으로 보인다"고 말했다.

이남수 신한투자증권 부동산팀장도 "올해 상반기만 해도 김포나 용인 등은 분양가나 입지 면에서 경쟁력이 있는 사업장 위주로 공급됐지만, 하반기 들어 밀어내기 물량이 대거 나오면서 미분양이 급증했다"며 "내년에는 지역별ㆍ단지별 양극화가 뚜렷해지고 청약 경쟁률도 올해만큼은 치열하지 않을 것"이라고 내다봤다.

내년 이후에도 미분양 현상이 주택시장을 압박할 것이라는 전망도 제기됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "내년에도 경기도 등의 지역에서 공급이 계속될 수 있다는 점에서 당분간 미분양 현상은 지속될 것으로 보인다"며 "수요 위축이 발생할 것으로 전망된다"고 말했다.