[부처업무보고]세입자는 궁금하다!…중산층 민간임대 문답풀이

[아시아경제 김민진 기자] 13일 정부가 중산층 주거혁신 방안으로 '기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안'을 내놓으면서 임대차시장에 지각변동이 예상된다.

이번 대책을 통해 정부는 민간기업이 공급하는 임대주택, 즉 월세주택을 늘려 전월세 시장을 안정화하고, 월세시대에 대비하겠다는 방침이다. 정부가 정책 대상으로 삼고 있는 중산층 세입자들에게 과연 얼마나 도움이 될까. 문답으로 궁금증을 풀어봤다.

-공공임대주택과 뭐가 다른가.

▲공공주택은 공공에서 짓는 서민형 임대주택이라면 이번 대책에서 언급한 민간임대주택은 중산층이 비교적 장기간 안정적인 월세로 입주해 살 수 있는 집이다. 기업(민간사업자)이 적극적으로 사업에 참여해 품질 좋은 주택을 공급할 수 있도록 정부가 규제개혁, 택지ㆍ자금ㆍ세제지원 등의 혜택을 준다.

-그래도 어차피 임대주택 아닌가.

▲정부가 이번 대책을 내놓으면서 8년짜리 기업형 민간임대주택에 '뉴스테이(New Stay)' 브랜드명을 붙였다.

기업형 임대사업자는 앞으로 건설사 분양주택 브랜드에 '스테이' 혹은 8년 장기 임대를 뜻하는 '스테이 8'을 추가해 임대브랜드로 쓸 수 있다.

'푸르지오 스테이', 'e편한세상 스테이 8' 등 이름을 단 장기 임대아파트가 등장하는 것인데 중산층을 위한 것이라 중견기업 이상이 짓고 품질도 높이겠다는 것이다. 그래서 이름도 알려진 아파트 브랜드가 붙게 된다.

육아와 이사ㆍ청소ㆍ세탁ㆍ가구렌탈 등 기존의 임대나 렌탈보다 수준이 높은 종합 주거서비스가 가능한 임대주택으로 자리잡도록 한다는 게 정부 목표다.

하지만 도심 외곽 그린벨트 해제 구역에 대규모 민간임대 단지가 들어선다면 과연 정부의 목표대로 될 지는 미지수다. 임대주택에 대한 부정적인 인식이 한꺼번에 바뀐다는 보장은 없다.

-얼마나 오랫동안 안정적으로 살 수 있나.

▲민간임대에 대한 핵심규제가 6개에서 2개로 줄면서 의무임대기간은 8년과 4년 두 가지로 단순화된다. 남는 규제는 의무임대기간과 임대료 상승률 제한이다.

임대기간은 8년 장기임대(준공공임대)와 4년 단기임대, 두 유형으로 단순화된다. 임차인(세입자)이 희망하는 한 이 기간에는 계속 거주할 수 있다. 단 임대료 3개월치를 연체하거나 무단으로 전대한 경우, 임차인에게 상당한 보상을 한 경우 등에는 임대인(집주인)이 재계약을 거부할 수 있다.

임대료 상승률이 연 5% 이내로 묶인다는 점이 가장 매력적이다. 무주택자가 아니어도 임차인 자격이 주어진다. 그러나 초기 임대료를 임대사업자 마음대로 정할 수 있고, 분양전환 의무가 사라진다.

-언제부터 공급되고, 얼마나 늘어나나.

▲글자 그대로 '기업형 민간임대주택'이라 공공임대주택처럼 연간 공급목표 물량을 제시하기 곤란하다는 게 정부 입장이다. 다만 올해 기업형임대리츠를 통해 최대 1만가구를 공급한다는 계획이다.

제도적 기반이 마련돼야 민간임대주택 공급이 늘텐데 실제 본격적인 입주까지는 최소 2~3년 이상 걸릴 것으로 보인다.

-임대료 얼마나 되나.

▲사실상 정부가 임대료 규제를 할 수는 없다. 다만 정부는 시장기능에 따라 수도권 중위 전세값인 1억8500만원을 기준으로 할 경우 보증금 6200만원에, 월세 60만원 정도가 될 것으로 보고 있다. 소득 5~6분위가 지출하는 주거비와 유사한 수준이다.

전국 주택종합의 중위 전셋값 1억3600만원을 기준으로 하면 보증금 4500만원에 월세 45만원 정도가 된다는 전망이다. 이는 소득 3~4분위에서 지출하는 주거비 부담과 비슷하다.

소득 3~4분위면 월평균 소득 205만~248만원, 5~6분위면 287만~328만원 정도인 가구다. 임대료가 싸다기보다는 임대료 상승률이 연 5% 이내로 제한돼 급등 부담이 없이 산다는 게 특징이다.

-이번 대책이 기업에만 특혜를 주는 건 아닌지.

▲각종 지원책에도 불구하고 일부 대기업의 경우 사업성이 떨어진다는 이유로 사업 검토를 하지 않고 있다고 밝혔다. 그럼에도 많은 규제가 한꺼번에 풀리고, 자금ㆍ세제 등 기업에 주는 인센티브가 많아 다른 한편에서는 특혜시비가 불거질 수도 있다.

-정부의지대로 잘 되겠나.

▲정부가 민간임대주택 활성화와 관련해 내놓을 수 있는 것은 다 내놨다는 게 대다수 전문가의 의견이다. 주택 패러다임이 바뀌고 있어서 높은 품질의 임대주택이 많이 생겨야한다는 측면에서 필연적 흐름으로 보는 시각도 있다.

이 대책이 실현되기 위해 필요한 '민간임대법' 제정 등 관련법이 얼마나 빨리 마련되느냐도 중요하다.

김민진 기자 enter@asiae.co.kr