[김인만의 부동산돋보기]2012년 부동산시장 "부정적 효과만 커져"

2012년도 이렇게 저물어가고 있다. 1년 전 2011년 이맘때쯤 2012년 전망을 지방 상승세 둔화, 수도권 상반기 침체, 하반기 소폭 개선 정도로 예측했는데 1년이 지난 지금 하반기 소폭 개선 전망은 틀린 전망이 되어 버렸다.

작년 큰 폭의 상승을 기록했던 지방부동산시장은 서서히 안정을 찾았다. 신규주택공급이 늘어나면서 2013년 내년 지방부동산 전망을 그렇게 긍정적으로 볼 수 없게 만들고 있다. 수도권은 어렵다던 2011년 부동산보다 더 침체되면서 오히려 2011년이 더 좋았다는 말이 나올 정도다. 신규주택공급은 큰 폭으로 줄었지만 투자수요가 더 많이 줄어들면서 거래량은 사상 최저를 기록하고 있다.

올해는 설, 4·11총선, 5·10대책, 9·10대책, 추석, 대선 이렇게 6번의 터닝 포인트가 있었다. 매년 설과 추석은 부동산시장 흐름의 변화를 가늠하는 중요한 포인트인데 올 설날과 추석은 이상하리만큼 아무런 민심의 변화를 가져오지 못했다. 2012년 하반기를 기대한 이유 중 하나가 총선과 대선이 동시에 있다는 것이었는데 4·11 총선은 분배, 복지가 주요 키워드가 되면서 별다른 개발공약이 나오지 못했다. 총선 후에도 부동산에는 아무런 변화를 주지 못하면서 부동산시장 침체는 깊어져만 갔다.

4·11 총선 후 한 달 만에 강남 투기지역해제, 민영주택 전매제한, 재당첨제한 폐지, 양도세 비과세 기간 조정 등이 포함된 5·10 부동산대책이 나왔다. 0.25%포인트 금리인하까지 단행되었지만 침체된 부동산시장을 살리기에는 역부족이었다.

그렇게 여름이 지나고 다시 취득세 추가감면과 미분양 양도세 감면 등이 포함된 9·10 부동산대책이 나왔는데 시행시기를 놓고 국회에서 시간을 끌면서 반짝 효과는 사라져버렸다. 0.25%포인트 추가 금리인하가 되었지만 이 역시도 무용지물이 되면서 대선 직전까지 왔다.

마지막 기대였던 18대 대통령선거도 지금까지는 아무런 영향을 주지 못하고 있다. 때 아닌 12월 폭설이 내리면서 부동산 투자심리는 완전히 꽁꽁 얼어붙어 버린 상황이다. 결과론적으로 6번의 터닝 포인트는 부정적인 효과만 커진 것 같다. 각 터닝 포인트를 지날 때마다 기대가 실망이 되면서 바닥이라고 생각했던 부동산시장은 더 밑으로 내려왔기 때문이다.

1년을 돌아보면 총선, 대선 기대도 큰 만큼 실망을 안겨주었다. 글로벌 경제가 어려운 상황에서 어쩔 수 없었다고 변명을 할 수도 있지만, 부동산 투자심리에 큰 영향을 주는 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제를 가계부채 문제 때문에 건드리지도 못했다. 부동산 대책도 항상 한발 짝 늦게 나오고 그나마 나온 정책도 국회에서 처리가 늦어지면서 계속 타이밍을 놓친 부분은 아쉬움이 많이 남는다.

또한 무리한 소형의무비율로 서울 부동산의 바로미터인 강남재건축을 과도하게 눌러버린 서울시의 부동산 정책도 아쉬움이 남는다. 이런 무리한 재건축 규제는 결국에는 주택공급 부족으로 연결되기 때문에 또 다른 부작용을 낳을 수밖에 없는 불씨가 될 수 있다.

지금 분위기에서는 대선이 끝나더라도 침체된 부동산시장을 반등시킬 수 있을지는 의문이다. 새 정권에 대한 기대감만으로 반등시키기에는 투자심리가 너무 얼어버렸다. 어느 후보가 18대 대통령이 되느냐에 따라 기대심리가 형성된다면 급매물을 회수하면서 일단 기다려보자는 관망세는 늘어날 것이고 이런 관망세는 취임 후 새 정권의 첫 부동산 대책이 나올 때까지는 지속될 것이다. 반대로 실망심리가 형성이 되면 급매물이 늘어나면서 취임 후 새 정권 첫 부동산 대책이 나오기 전까지 현재보다 더 어려운 상황이 될 가능성도 배제할 수는 없다.