"세입자 김 서방 도망가도 짐은 놔둬라"

[아시아경제 황준호 기자] 부동산 경매의 완성은 명도다. 기존에 살고 있던 사람을 내보내야 입주를 하든지 임대를 할 수 있기 때문이다.

일반적인 거래와 달리 명도를 해야 하는 경매는 그 과정에서 마찰을 일어나, 입주가 지연될 수 있다.

이에 경매 낙찰계획을 잡을 때 기간을 여유롭게 잡아야 한다. 임차인이 배당을 받으려면 집을 비워준 후 낙찰자가 써준 '명도확인서'를 받아 법원에 제출해야 한다.

낙찰자는 명도 시 대화를 통해 잘 풀어나가는 동시에 법적인 명도 절차를 병행해야 한다.

낙찰자가 취할 수 있는 법적인 절차는 먼저 '인도명령'이 있다. 낙찰자가 잔금 납부를 하는 동시에 법원에 인도명령을 신청하면 법원은 심사를 거쳐 해당 부동산을 인도하라는 명령인 '인도명령결정문'을 신청인과 피신청인에게 송달한다.

낙찰자는 인도명령은 잔금완납 후 6개월 이내에만 신청이 가능하다 점을 명심해야 한다. 6개월이 경과하면 명도소송을 해야 하므로 절차도 복잡하고 기간도 길어질 수 있다.

내보내야 하는 사람과 대화를 하다 보면 이사할 것처럼 하다가 이삿날을 번복하면서 6개월 이상을 지체하는 경우도 있다. 그러다 인도명령 신청 기간이 지날 수 있다. 이에 대화가 진행 중이라도 인도명령 신청은 보험이라 생각하고 미리 해둬야 한다.

이후 세입자가 '인도명령결정문'을 받고도 퇴거를 거부한다면 불가피하게 '강제집행'을 신청할 수 밖에 없다. 이는 짐을 들어내는 것이며 집행관과 상의해 강제집행 일자를 잡을 수 있다.

강제집행은 명도의 최후 방법이다. 비용과 시간뿐만 아니라 심리적인 상처를 감안한다면 최선의 방법은 한발씩 양보하고 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋다.

가장 최악의 경우는 채무에 쫓겨 미쳐 살림살이를 정리하지 못하고 그냥 잠적해 버리는 경우다. 현재 민사집행법에서는 대금을 납부한 후 6월 이내에 부동산 인도명령 제도를 이용하면 명도소송의 절차 없이 비교적 손쉽게 부동산을 인도받을 수 있다.

하지만 채무자에게 보내지는 인도명령서의 송달이 문제다. 인도명령은 그 결정문이 상대방에게 도달한 시점부터 효력이 생긴다. 이에 인도명령결정문을 채무자에게 송달시켜야 한다. 살림살이를 두고 잠적해버린 채무자의 소재를 파악한다는 것은 '서울에서 김서방 찾기' 만큼 어렵다.

이럴 경우 법원에서는 낙찰자에게 송달이 되지 않았으니 송달 받을 수 있는 주소지를 다시 확인해 제출하라는 주소보정명령을 낸다. 다만 보정명령이 날 때 까지 기다리다 보정을 하려면 상당한 시간이 소요된다. 이에 법원에 수시로 확인을 해서 송달이 되지 않은 것이 확인되는 즉시 법원에 집행관특별송달을(휴일이나 야간 송달) 신청한다.

이후에도 채무자에게 송달이 되지 않을 경우 블거주사실확인서나 말소괸 주민등록등본을 첨부해 법원에 공시송달을 요청한다. 공시송달이란 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 송달방법이다. 게시한 날로부터 2주를 경과함으로써 그 효력이 생긴다.

이후 인도명령을 가지고 집행관사무소에 명도집행을 의뢰한 후 낙찰자가 보관 장소(이삿짐센터 보관금은 대략 1개월에 30만원 정도)를 지정해 명도집행한 후 물건을 보관하면 된다.

이후에도 채무자가 나타나지 않으면 일정기간이 지난 후 채무자로 인해 들어간 집행비용을 청구한다. 이어 압류절차를 거쳐 유체동산경매를 통해서 낙찰자가 유체동산을 낙찰 받아 임의로 처리하고 남은 돈은 법원에 공탁을 해놓으면 된다.

또한 실무경험이 많은 경매전문가들은 배당신고를 한 채권자중에 전액 배당받지 못한 채권자들에게 동산압류를 종용한다. 이어 그 채권자로부터 유체동산경매를 신청하게 해 매각하게 하면 경매 명도 완료된다.

황준호 기자 rephwang@