[12.7대책]2주택자 2억 차익 집 팔면 양도세 4400만원 덜 낸다

[아시아경제 박충훈 기자] 정부가 투기 수요 억제를 위해 2005년부터 시행 중인 다주택자 양도세 중과제도를 아예 없애기로 했다. 중과세란 고가이거나 부당할 정도로 차익이 많은 매물에 대해 세율을 더 높여 세금을 물게 하는 것이다.

물론 현재도 다주택자는 중과세를 물지 않는다. 정부가 침체된 부동산 경기 부양을 위해 양도세 중과세를 내년 말까지 한시적으로 유보하고 기본세율인 6~35%만 적용하고 있기 때문이다.

7일 정부의 다주택자 중과세 폐지안 발표는 내후년인 2013년부터 아예 중과세 제도를 폐지하겠다는 의미다. 이와 더불어 보유한 기간이 긴 집을 매각할 때 양도세를 더 적게 내는 장기보유특별공제 소득세법 개정안도 현재 국회에 계류 중이다.

양도세 중과세 폐지와 장기보유특별공제를 통해 얼마나 세금을 적게 내게 되는지 시뮬레이션을 통해 살펴봤다.

김철수씨는 보유하고 있는 아파트 두채 중 한채를 처분할 생각이다. 팔려는 아파트는 5년간 보유한 상태로 당시 구입가는 5억원. 현재 시세는 7억원이다. 집을 팔게 되면 2억원의 시세 차익을 얻게 되는 셈이다.

여기에 취득ㆍ등록세와 같은 공과금과 부동산 중개수수료, 수선금 등 필요경비(일반적으로 150~200만원)를 고려하지 않는다면 실질적인 과세대상 양도 차익은 2억원이 된다.

내년에 세법이 개정되기 전에 집을 팔게 되면 장기보유특별공제 혜택을 받지 못한 채 과세대상 양도 차익이 그대로 양도소득금액이 된다. 여기에 기본공제 250만원을 제하면 1억9750만원이 과세표준이 된다. 과세표준에 양도세율 35%와 누진공제(과세표준이 8800만원 초과시 1490만원)를 적용해 산출된 세액은 5422만5000원이다. 여기에 지방소득세를 합하면 총 5964만7500원을 납부해야 한다.

소득세법이 개정돼 장기보유특별공제가 부활한 후 집을 판다면 5년 보유 주택의 경우 양도 차익의 15%를 공제하고 과세표준을 매기게 된다. 김씨의 경우 양도 차익의 15%인 3000만원과 기본공제 250만원을 제하면 과세표준액이 1억6750만원이다.

따라서 최종적인 양도세는 4809만7500원이 된다. 특별공제를 받지 못했을 때보다 1155만원을 덜 내는 것이다.

장기보유특별공제는 집을 가지고 있는 기간이 길수록 혜택이 크다. 김씨가 집을 보유한 기간이 5년이 아니라 10년이라면 양도 차익의 30%가 특별공제돼 과세 대상이 되므로 최종 납부세액은 3654만7500원으로 줄어든다. 보유 기간 5년일 때보다 총 납부세액이 1155만원이나 적다.

만약 양도세 중과세도 그대로 적용하고 장기보유특별공제도 받지 못한다면 얼마를 내야 할까? 중과된 양도세율(2주택자는 과세표준의 50%, 3주택자는 60%)을 적용한다면 총 납부세액은 9223만5000원이다. '중과세폐지+장기보유공제' 혜택을 받았을 때와 비교하면 4413만7500원을 더 내야 하는 것이다.