부동산 침체기엔 '+α'를 찾아라

[골드메이커]'절세형 부동산'에 길이 있다

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>주택시장 침체와 글로벌 금융 불안이 겹치면서 자신가치 하락에 대한 불안감 증폭은 주택시장을 바라보는 분양수요자들의 눈높이를 더욱더 보수적으로 바꿨다.

특히 참여정부에 비해 부동산거래 및 보유세 비중은 낮아졌으나, 연내 종료되는 주택 취득세 감면 일몰 소식과 양도세 중과 원천폐지 지연은 실수요자의 주택구입을 무겁게 만드는 요인이다.

하지만 부동산 거래와 관련된 세금상식을 조금만 높여도 내집 마련과 관련된 세금 매몰비용(sunken cost)을 크게 아껴 절세할 수 있는 방법이 열린다.

◆ 연내 취득세 감면적용 받으려면 준공 후 미분양이 해답

부동산 매입시 내야 하는 대표적 세금은 취득세다.

정부가 주택거래 활성화대책의 일환으로, 올 연말까지 9억원 초과 주택을 구입한 1주택자나 다주택자의 취득세율을 4%에서 2%로, 9억원 이하 주택을 구입한 1주택자는 2%에서 1%로 각각 낮춘 바 있다. 다만 이러한 취득세 감면연장은 2011년 내 일몰될 예정이다.

취득세 감면혜택이 회복되던 지방주택 시장에는 긍정적 거래유인으로 작용하기도 했다.

하지만 지자체들의 반발로 내년까지 전면 연장되지는 못했고, 9억원 이하 1주택자와 일시적인 2주택자에 한해 내년까지 취득세를 1년 더 줄여주기로 국무회의에서 의결한 것으로 알려져 있다. 다만 세율은 올해 1%에서 내년에는 2%로 올라가게 된다.

따라서 신규분양시장에서 연내 9억원 이하 주택구입을 검토하고 있는 실수요자라면, 취득세율 1% 적용이 가능한 준공 후 미분양주택을 살펴봐도 좋겠다.

취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내 등기를 해야 하기 때문에 선분양시장 구조 아래에서는 이미 입주를 마친 준공후 미분양사업장이 취득세 감면혜택의 효자노릇을 할 수 있다.

일례로 이미 준공된 강동구 고덕아이파크 전용 84㎡를 연내 분양받고 취득세 신고·납부를 마친다면 내년으로 매입시기를 늦출 때보다 668만원(농어촌특별세 지방교육세 불포함) 정도의 세금을 절약할 수 있다.

1142가구 대단지에 지하철 5호선 고덕역이 걸어서 5분 거리에 있는 고덕 아이파크 잔여가구 외에도 양천구 신정동 신정이펜하우스, 분양가할인을 병행한 강서구 화곡동 그랜드 아이파크 등이 연내 거래세 부담을 줄일 수 있는 중소형 평면 사업장들로 꼽힌다.

◆ 다주택 보유 걱정없는 양소득세중과 배제 아파트

부동산을 팔 때는 세금문제를 먼저 고려해야 당황하는 일이 없게 된다. 부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세정책의 일환으로 다주택자는 세금 부담이 무거운 것이 현실이다.

다만 2009.3.16일 세제개편안에 의해 내년 말까지 다주택자 양도세 중과제도가 한시적으로 완화 운영된 상태로, 2012.12.31일까지 투기지역(강남·서초·송파구는 일반세율에 10% 가산세율 적용)을 제외한 양도분에 대해선 일반세율 6~35%(2012년은 6~33%)가 적용된다.

과거 부동산시장이 급등하던 시기에 불로소득 환수 취지에서 만들어진 제도여서 최근 중과세율을 낮추거나 아예 중과제도를 폐지하는 방향이 검토되고 있다.

하지만 가격안정과 투기방지제도로 인식, 원천폐지가 번번이 불발돼 다주택자의 주택구입이나 부동산시장 거래 숨통에 진입장벽 역할을 하고 있다.

따라서 다주택자에 대한 양도세 중과판정에서 주택수를 계산할 때 제외되는 주택을 매입하면 이런 부담에서 자유로워진다. 다주택자에 해당되더라도 정책상 중과세에서 배제되는 주택이 있기 때문이다.

※다주택자 양도세 중과판정과 관련된 주택 수 계산기준

세광종합건설(주)이 경기도 가평군 청평면 청평리 657-1번지 외 9필지 일대에 시공하는 세광 ILGA 아파트가 그 대상.

비과밀억제권지역인 경기도 읍·면지역에 속하고, 전용면적 59~84㎡ 중소형 평면으로 분양가격이 3억원 미만에 책정돼, 다주택양도세 중과 주택 수 계산에서 제외된다.

향후 매도 시 기준시가가 3억원을 초과하지 않는다면 매도 시 양도세 중과에 대한 부담이 전무하다.

특히 2011년 세제개편안을 통해 내년 1월 1일 이후 양도분부터 다주택자들도 연 3%씩, 최대 30%까지 주택 매도시 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있도록 길이 열려, 장기 보유를 염두에 둔 다주택자라면 향후 매도(EXIT)에 대한 부담이 줄었다.

◆ 경기침체기엔 절세형 부동산상품이 효자

글로벌 금융위기 등 경기위축과 맞물려 부동산 거래가 실종됨에 따라 주택시장 거래 왜곡과 다주택자의 징벌적 세금중과를 완화하기 위해, 일시적으로 또는 경우의 수를 두어 부동산 세금을 인하하는 경우가 많다.

그러나 세목에 따라 또는 시기에 따라 경과규정이 복잡해 절세요령이 쉬운 것은 아니다.

따라서 관련법규정과 분양사업지의 청약조건을 꼼꼼히 살펴 세금도 아끼고 내집마련도 동시에 달성하는 현명한 재테크 방법이 필요한 시점이다.

※취득세 감면·양도세 중과배제 등 절세가능 분양사업지