'담보대출의 역풍'...전세보증금 안전성만 부실될 판

[아시아경제 진희정 기자]#사례1. 의정부에서 1년 전 8000만원에 빌라 전세를 얻은 A씨는 고민중이다. 이 집을 담보로 집주인이 1억2000만원 대출을 빌린 것. 2억4000만원까지 올랐던 집값이 2억원으로 하락한 상태에서 집주인이 2000만원의 전세보증금을 요구하고 있다. 즉 경매처분되면 건질게 없다는 결론이다.

#사례2. 세입자 B씨가 거주하는 서울 송파구의 소재 's'아파트의 전셋값은 현재 3억8000만원이고 매매가는 8억원 정도. 이 아파트에는 6억8600만원의 근저당권이 설정돼 있다. 전세보증금과 대출금을 합한 액수가 매매가보다 많다. 집주인이 담보대출을 갚지 못할 경우 경매에 집이 넘어가게 된다. 전세보증금 3억8000만원에서 2억660만원 정도를 받지 못할 수 있다.

유례없는 전세난속에 세입자 주의보가 내려졌다. 최근 매매가격 하락과 전세가격 상승 추세가 계속되면서 세입자들의 전세 보증금에도 비상이 걸린 것. 특히 생활자금 등의 주택담보대출 증가세까지 더하며 전세 보증금을 위협하는 사례가 늘고 있다.

한국은행과 금융감독원에 따르면 지난 1분기 예금은행의 주택담보대출 잔액은 289조9000억원으로 전분기보다 1.9% 늘면서 15분기 연속 증가세를 기록했다. 이 가운데 주택담보대출 신규취급액 기준 주택 구입 이외의 용도로 사용한 가계 비율은 지난 3월 기준 전체 대출자의 42%로 지난해 12월 36%보다 6%포인트 늘어난 것으로 집계됐다.

문제는 대출을 받은 집주인들의 상환능력이다. 집주인이 이자를 못내 경매로 넘어갈 경우 우선순위인 금융권에서 대출금을 회수하면 세입자들은 전세보증금을 제대로 돌려받기 힘들다. 우리은행 대출 관계자는 "주택담보대출이 늘고 있는 가운데 재투자 대출 보다는 생활비로 쓰는 용도가 많은 것 같다"며 "부동산이라는 담보가 있을 경우 상관없지만 대출 받은 돈을 다 사용하게 되면 압류행사를 할 수밖에 없다"고 말했다.

의정부 신곡동 인근 'ㅂ' 공인은 "최근 서울 노원구와 도봉구에서 올라 온 전세수요자들이 의정부 지역 아파트 전세 물건을 많이 찾고 있다"며 "나와 있는 물건도 없지만 있다하더라도 융자를 많이 받은 물건들이라 세입자들에게 소개하기 부담스럽다"고 전했다. 알앤아이컨설팅 설춘환 대표는 "집주인이 대출을 받은 경우라면 집주인 입장에선 돌려줘야할 돈이 집값보다 많은 경우가 종종 발생하고 있다"며 "세입자가 은행보다 후순위이기 때문에 보증금을 일부를 날릴 수 있다"고 우려했다.

물량부족과 매매가격 하락 속에 전세난이 새로운 모습을 생산해내고 있다. 담보대출 비중이 높은 전세매물을 덜컥 계약하거나 보증금 증액시 담보대출을 추가로 받은 집주인에게 계약금을 올려주는 재계약사례 빈번히 있는 것. 부동산써브 함영진 실장은 "만의 하나 집이 경매에 넘어갔을때 담보대출과 관련된 근저당권설정 비중이 집값의 60%이상 된 집에 후순위 세입자로 들어갈 경우 보증금을 100% 변제받을 수 없을 수도 있으니 전세보증금을 깎아주더라도 조심할 필요가 있다"며 "요즘 경매시장의 낙착률이나 낙찰가율도 70~80%수준밖에 되지 않기때문에 보수적으로 꼼꼼히 임차물건을 알아봐야한다"고 조언한다.