전셋값 상승기 어느 것이 유리, 내집장만 VS 임대사업

[아시아경제 진희정 기자] #은퇴자 A씨는 최근 1억원으로 전세를 끼고 관악구의 소형 아파트를 매입했다. 세입자와의 전세 계약 기간이 7개월 정도 남았지만 다음 계약 시에는 보증부월세로 전환하자고 말 할 생각이다.

#맞벌이 부부 A씨는 발품을 팔아 하왕십리동에 전용면적 79㎡를 3억원에 계약했다. 가지고 있던 전세보증금 2억2000만원에 은행에서 8000만원을 5.2%의 고정금리로 대출 받았다. 월 35만원의 이자를 부담해야 하지만 역세권에 위치한데다 여러 정황상 그리 큰 부담은 아니다.

전셋값이 상승하면서 매매가 대비 전세가율도 오르고 있다. 매매가 대비 전세가비율이 높은 단지들은 전세를 끼고 매입할 경우 비용 부담이 줄어든다. 또 여유자금이 있는 경우라면 보증부 월세 등으로 전환해 월세 수익도 올릴 수 있다. 특히 요즘 서울 외곽과 수도권 일부에서는 집값이 많이 떨어져 바닥 분위기가 조성되고 있어 실수요자들의 문의가 잇따르고 있다.

◇전세자금 이용 내집마련=구로구 신도림동 대림 1차 76.03㎡의 경우 올 초 3억2000만원이던 매매가는 현재 거의 변함이 없는 반면 전셋값은 1억7000만원에서 2억500만원으로 훌쩍 뛰었다. 인근 공인중개업소 관계자는 "매매가는 지난해와 별 반 차이가 없지만 인근에 구로역이 위치해 있어서 맞벌이 전세 수요가 꾸준한 편"이라며 "이 기회에 지금살고 있는 전셋값에 돈을 보태 내집마련에 나서려는 세입자도 있다"고 말했다.

이 같은 상황은 서울의 다른 지역도 비슷하다. 서울 지역 평균 전세가 비율이 올초에 비해 높아졌다. 아직까지 서울지역의 매매가 대비 전세가 비율 평균은 47%로 전세가격과 매매가격 차이가 큰 편이다. 하지만 서울 강북과 구로, 수도권 중소도시에는 전셋값이 매매가의 60% 이상을 차지하는 곳도 찾을 수 있다. 이런 지역에서는 실수요자와 투자자 모두 주택 구입에 관심이 큰 편이다. 부동산1번지 나기숙 연구원은 "강서와 강북 등 지난해부터 매매가가 크게 빠진 지역 중 최근 전셋값이 가파르게 오르고 있다"며 "초기 주택자금이 부담되는 이들에게는 전세 자금을 이용해 내집마련에 나서는 전략도 필요하다"고 설명한다.

◇두터운 임대 수요 노려라=정부 정책 역시 매매가 대비 전세가율이 높은 아파트들의 수요를 꾸준히 받쳐주고 있다. 집을 사서 임대하는 조건이 이전보다 훨씬 좋아졌다. 서울, 경기·인천 모두 공시가격 6억원이 넘지 않는 전용 149㎡ 이하 주택 3채만 5년 동안 임대하면 취·등록세 면제 혹은 감면과 종부세 비과세, 양도세 중과 완화 등의 혜택이 주어진다. 강서구에 거주중인 2주택자인 김효희씨는 역세권이면서 준공된 지 오래된 아파트에서 매물을 구하고 있다. 소형의 경우 전세를 끼고 매입을 계획하면 1억원을 넘지 않는다고 전한다. "시장이 침체됐다고는 하지만 역세권이나 학교 주변은 임대수요가 꾸준히 늘고 있다"며 "중개업소에 한 두개 나오는 매물을 차지하기 위해 눈치작전도 펼치고 있다"고 귀뜀했다.

직장인층이 많은 강서권은 전세가비율이 60%이상인 단지가 구로역, 신도림역, 신림역 등을 중심으로 몰려 있다. 구로구 구로동 구로두산위브 전용 52.8㎡는 매매가가 2억~2억2000만원이고 전세가격이 1억5000만~1억6500만원으로 전세가율이 77%에 이른다. 관악구 신림동 신림푸르지오 전용 82.6㎡는 매매가가 3억8000만원대지만 전세가는 2억4500만원선이다.

노원구를 비롯한 강북권과 수도권 지역에서는 최대 1억5000만원 미만 자금으로 소형 아파트에 투자할 수 있다. 노원구 월계동 그랑빌 전용 824㎡는 3억500만원에 매매되고 있는데 전세가는 1억9500만원으로 전세가비율이 60%를 넘는다. 1억1000만원으로 투자가 가능하다.

◇집값 오르지 않을 경우 '부담'=소형주택 부족과 재개발 이주 수요의 증가, 가을 이사철까지 합세해 당분간 전세금은 더 오를 것으로 전문가들은 예상한다. 그러나 전세가율이 높다고 무턱대고 매입하는 일은 피해야 한다. 임대소득자 입장에서 전세가 비율이 높지만 집값이 오르지 않을 경우 처분할 때 부담이 될 수도 있다. 씨티은행 김일수 PB는 "시장이 전세에서 월세로 전환하고 있어 전세를 낀 내집마련의 모습은 점차 사라질 수 있다"며 "전세보증금을 임차인에게 돌려줘야 하는 자금 등의 본인 부담을 꼼꼼히 체크하는 것이 중요하다"고 조언한다. 이와 함께 "개발호재, 교통, 학군 등 침체기를 벗어나 집값이 오를 만한 요소가 있는지도 확인해야 한다"고 덧붙였다.