건설사 안정성 확보→사업성 확대→공급확대ㆍ거래활성화
리츠ㆍ펀드 운신 폭 넓혀..건설사ㆍ수요자에 긍정효과
[아시아경제 김민진 기자] 정부가 1일 발표한 '건설경기 연착륙 및 주택공급활성화 방안' 대책의 골자는 건설사 유동성 지원과 공급확대 여건 개선에 있다.
건설업을 위기로 몰고 간 PF(프로젝트파이낸싱)에 대한 구조조정과 유동성 지원을 통해 시장 불안을 해소시키고 집값 하락과 거래위축으로 낮아진 건설사의 사업성을 확보해 주기 위해 각종 규제를 풀어주겠다는 게 핵심이다. 건설사들이 마음 놓고 공급 확대를 추진할 수 있도록 하기 위한 거래활성화 대책도 포함돼 있다.
'구조조정과 유동성 지원을 통한 건설사 안정성 확보→사업성 확대→공급확대ㆍ거래활성화' 등 3개의 축으로 대책이 구성된 셈이다.
이번 대책에 대한 업계와 시장의 평가가 엇갈리고는 있지만 대체로 실효성 있을 것이라는 반응이다. 다만 건설업계 대표단체인 대한건설협회에서는 "총부채상환비율(DTI)의 획일적 규제, 분양가상한제 폐지, 최저가낙찰제 확대 정책 등이 개선되지 않아 이번 대책이 건설산업을 근본적으로 회생시키는 데는 역부족"이라고 평가했다.
◇구조조정과 PF 정상화 뱅크, 그리고 유동성 지원=정부는 오는 6월 중 또 한번 채권은행의 신용위험평가를 통해 건설사 옥석가리기를 진행할 계획이다.
지난 29일 국회 본회의에서 기업구조조정촉진법이 통과돼 워크아웃 추진 등 신속한 구조조정이 가능해졌다. 이에 따라 회생가능성이 없는 건설사는 퇴출시키고 유동성 지원을 통해 살아날 수 있는 곳은 지원할 계획이다.
특히 정부가 '굿뱅크'(GoodBank)라고 표현한 'PF 정상화 뱅크'(민간 배드뱅크)를 활용, 정상화를 지원할 방침이다. 금융당국은 이날 "PF 정상화 뱅크에는 7~8개 은행이 참여를 검토중이며 상환이 가능한 사업장에 대한 채무재조정 등 구조조정을 추진하고 신규자금 투입을 통해 사업을 계속 진행시키도록 할 것"이라고 밝혔다.
PF 정상화 뱅크가 다음 달 설립되면 최대 1조원 내외의 PF 부실채권을 매입, 사업 정상화를 추진하게 된다.
국토부 관계자는 "PF 문제와 관련한 구체적인 개입 내용을 언급할 수는 없지만 금융위원회가 적극 개입하기로 했다"고 말했다.
이와 별도로 자산관리공사가 4조5000억원의 구조조정기금을 활용해 부실채권정리를 추진하고 지난해 5000억원 규모였던 대한주택보증의 PF 대출 보증금액도 1조5000억원 규모로 확대키로 했다. 부실 PF사업장을 공공에서 인수해 보금자리주택으로 공급하기 위해 현재 50~60곳을 검토 중이다.
◇사업성ㆍ공급 확대 위해 규제 풀어=미분양 주택이나 앞으로 공급할 주택이 잘 팔리도록 유도하는 대책도 마련됐다.
이를 위해 리츠나 펀드, 신탁회사가 수도권에서 미분양 주택을 살 경우에도 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건 등을 적용해주고 기한도 내년 말까지로 연장해주기로 했다. 리츠, 펀드 등 법인이 5년 이상 임대하는 조건을 충족할 경우 신규 민영주택을 공급받을 수 있도록 하는 주택공급규칙도 개정된다.
자리관리 리츠(부동산투자회사)가 내년 말일 이전에 149㎡ 이하 주택을 신축ㆍ매입해 임대할 경우 임대소득에 대한 소득공제도 5년간 50% 해주기로 했다.
동탄신도시와 같은 택지개발지구 단독주택에 대한 층수제한은 기존 2~3층에서 3~4층으로 1개층씩 완화된다. 평균 18층이던 2종 일반주거지역의 층수제한도 용적률 기준만 지키면 없애기로 했다.
또 이미 대형평형 용도로 승인받은 택지라도 중소형으로 변경할 경우 세대수 증가를 허용해줄 방침이다. 신규 택지개발지구 공동주택용지 중 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율도 70% 이상으로 상향조정된다.
건설협회는 "자기관리 리츠의 임대소득세 공제, 양도세 비과세 거주요건 완화 등은 꽉 막힌 주택거래시장에 숨통을 틔워주고 2종 일반주거지역의 층수제한 폐지, 중소형 변경시 세대수 증가허용 등은 주택공급 확대 측면에서 기여할 것"이라고 밝혔다.
◇양도세 비과세 요건 완화..영향 클 듯=건설협회는 이번 대책에 대해 이례적으로 긍정적인 반응을 나타내면서도 인색한 평가를 내놨다.
건설협회가 가장 필요하다고 꼽은 것은 DTI 획일적 규제, 소형평형 의무비율 등 재건축ㆍ재개발 규제, 보금자리주택에 대한 민간참여 확대, 분양가상한제 폐지, 최저가낙찰제 확대 정책 철회 등으로 이 같은 내용이 대책에서 빠져있다는 지적이다.
하지만 대한주택건설협회 한 임원은 "당장 해결하기 어려운 것을 제외하면 최근 건설업계의 요구 대부분을 수용해줬다"면서 "양도세 비과세 거주요건 완화는 수요 진작에 긍정적"이라고 말했다.
함영진 부동산써브 실장은 "IFRS(국제회계기준) 도입에 따른 부채비율 증가 등의 해소방안 중 하나가 리츠ㆍ펀드인데 결국 적정상품을 만들 수 있도록 통로를 열어 준 셈"이라며 "건설사 입장에서 숨통이 트이고 수요자 입장에서도 간접투자 폭이 넓어지는 효과가 있다"고 말했다.
함 실장은 "건설사에 도움을 줄 수 있는 공급여건을 확충해주고 실수요자 확대를 위해 비과세 거주요건 완화라는 대책을 내놓은 것 같다"며 "갈아타기나 차익실현 거래 등이 늘어 해당 지역 거래활성화는 물론 가격 양극화에도 영향이 있을 것"이라고 분석했다.
김민진 기자 asiakmj@
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