내집 마련, 청약과 분양 기본부터 알고 준비하자

청약통장마련. 부동산 재테크의 시작일 뿐만 아니라 보금자리 마련을 위해 필수로 권장하는 것이다. 일반적으로 청약과 분양에 대한 지식을 쌓고 나이와 자금정도에 따라 방법을 달리해 재테크를 하라는 게 상식.

특히 오는 5월 모든 청약통장기능을 통합한 만능청약통장은 통장 하나로 임대 주택부터 재건축, 그리고 대형 민영아파트까지 모든 청약이 가능해 기대를 모으고 있다.

미분양 속출로 지방의 경우 청약통장이 필요가 없어진다는 우려가 대두되고 있긴 하다. 그러나 수도권 일대 또는 앞으로 분양될 신도시 등 청약경쟁이 예상되는 지역에서는 청약자격 등 지역특성을 잘 파악해 둬야한다.

청약과 분양. 기본 내용부터 알고 내집 마련 계획을 세우도록 하자.

다음은 관련용어 정리.

-청약가점제
▲실수요자 중심의 주택공급 목적에 맞게 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간에 가중치를 두고 이를 점수로 환산, 높은 점수를 받은 사람이 우선순위로 입주자를 선정하는 제도다. 무주택기간은 1년 미만에서부터 15년 이상까지 2점, 4점,···,32점까지 16등급으로 분류된다. 부양가족수는 0명에서 6명까지 최저 5점부터 최고 35점으로 나눠지고 통장가입기간은 6개월 미만부터 15년 이상으로 17등급으로 나눠 등급과 같은 점수가 매겨진다.

공공주택의 경우는 통장 가입기간, 납입총액·횟수 등의 순차제를 적용하지만 민영주택일 경우 전용면적에 따라 청약가점제의 비중이 달라진다. 민영주택 전용면적 85㎡이하는 청약가점제 75%, 추첨제 25%를 적용한다. 반면 85㎡초과 주택은 분양신청할 때 매수할 채권약수를 사전에 약정하는 채권입찰제를 적용, 채권액이 많은 순서에 따라 당첨자를 결정한다.

-장기전세주택
▲서울시와 SH공사가 주변전세 시세의 80% 이하로 중산층 및 실수요자를 대상으로 최장 20년까지 내 집처럼 살 수 있도록 제공한 주택을 말한다. 이는 전용면적에 따라 3가지로 분류되는데 60㎡미만, 60㎡이상~85㎡이하, 85㎡초과로 구분한다.

낮은 평수일수록 소득과 자산 기준에 제한을 둬 청약자격이 줘 서민들에게 주거안정을 위해 저렴한 전세가격으로 입주할 수 있게 했다. 또한 면적의 차이대로 우선공급과 일반공급의 내용이 조금씩 다르지만 주로 우선공급일 경우 노부모 부양자, 장애인, 국가유공자 등을 기준으로 하고 일반공급은 청약가점제 순으로 순위가 결정된다.

-분양가 전매제도
▲주택에 당첨된 뒤 일정기간동안 사고팔지 못하도록 하는 조치로 노무현 정부에서 규제강화정책을 펴면서 부활된 제도다. 최근 부동산 경기침체로 투기과열지구에서 전매제한이 해제돼 분양권 전매가 가능하지만 강남 서초 송파는 제외된다.

전매제한 기간은 수도권과 지방, 공공택지와 민간택지에 따라 다르다. 예를 들어 수도권 공공택지 중 과밀억제권역은 85㎡를 기준으로 이상일 때 5년, 이하일 때 7년으로 제한돼있다. 또한 자연보전 및 성장관리권역인 경우 3년과 5년으로 나눠져 있다.

-투기과열지구과 투기지역의 구분
▲투기과열지구는 해당지역의 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로 청약자격과 분양권 전매가 제한되며 재건축조합원 지위양도도 금지된다. 투기지역의 경우는 해당 지역의 부동산가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 높은 지역을 말하며 부동산을 양도하는 경우 실거래가액에 의해 양도소득세를 납부해야 한다. 이때 필요시 탄력세율(기본세율+15% 범위 내)을 적용한다.

-후분양제
▲후분양제는 공동주택의 건축 공정이 80% 이상이 될 때 분양할 수 있는 제도로, 이를 통해 수요자들이 실물 아파트를 직접 보고 고를 수 있다. 그러나 분양대금을 늦게 받아 금융비용이 늘어나는 것을 실수요자들의 분양가를 높이는 방법으로 전가할 우려가 있어 지난 2008년 821조치를 내렸다. 이는 공공 아파트는 원칙적으로 후분양으로 하고 민간아파트에 대해 후분양할 시 낮은 금리의 국민주택기금 등의 인센티브를 제공키로 한 것.

<자료 제공: 실전에 바로 써먹는 부동산 지식 200문200답, 부동산써브>

오진희 기자 valere@asiae.co.kr