임정수기자
미분양의 무덤으로 알려진 대구와 광주에서 잇따라 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장과 추가 대출이 이뤄지면서 주목받고 있다. 사업 장기화로 이자 및 공사비 부담이 늘면서 대출 규모를 늘리기도 하고, 분양률 저조로 대출 상환이 적기에 이뤄지지 않으면서 기존 PF 대출의 만기를 연장하는 사례도 늘고 있다.
대구 오페라 스위첸 부감투시도(제공=KCC건설, 기사 내용과 무관)
27일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코크렙상무는 한화투자증권을 주관사로 1480억원의 규모의 PF를 조달했다. 코크렙상무가 보유하고 있는 토지 등을 담보로 상환 및 담보권 우선순위에 따라 선순위 1000억원, 후순위 480억원 등으로 나눠 대출이 이뤄졌다.
코크렙상무는 광주광역시 서구 치평동 1208-5번지 일원에서 아파트 단지 ‘어반피크 상무’ 개발 사업을 하기 위해 설립된 법인이다. 대한지방행정공제회(49%), 코람코자산신탁(19.5%), 지에스리테일(19.5%), IBK투자증권(5%), (5%) 등이 지분을 보유하고 있다.
시공사인 KCC건설은 2021년 8월에 착공에 돌입해 내년 2월 준공을 목표로 잡고 있다. KCC건설은 PF 자금을 조달하면서 책임준공 약정을 제공했다. 기한 내에 준공을 마무리하고 지방자치단체로부터 사용 승인(준공허가)을 받지 못하면 시공사가 PF 차입금 상환 부담을 지겠다는 내용이다.
KCC건설은 동시에 장기 신용등급이 BBB-(기업, 회사채), 단기 신용등급이 A3-(기업어음, 단기사채) 이하로 하락하는 경우 PF 대출 상환 책임을 지기로 했다. 현재 KCC의 신용등급은 장·단기 각각 A-(부정적), A2-로 메겨져 있다.
대구 중구 동인동에서 주상복합 개발 사업을 하는 ‘동인동디엠’은 PF 대출 만기를 연장하면서 대출 구조를 변경했다. 2010년 3380억원 규모로 받은 대출 중 미상환 잔액 2220억원의 대출 만기를 2026년 2월로 연장했다.
그러면서 선순위 대출 1640억원, 후순위 대출 580억원으로 돼 있던 것을 선순위 1200억원, 중순위 700억원, 후순위 300억원으로 나눠 금융 대주단을 다시 모집했다. 이 과정에서 이 사업에 돈을 빌려줬던 새마을금고를 주축으로 한 기존 PF 대주단이 한국투자증권 등으로 교체됐다.
이 사업은 지하 4층~지상 최고 49층, 5개동, 1009가구 규모의 주상복합 아파트를 건설하는 사업이다. 아파트 941가구, 주거용 오피스텔 68실로 구성됐다. 연면적 약 1만1556㎡ 규모의 상업시설도 함께 들어선다.
대출 연장 과정에서 시공을 맡은 현대엔지니어링은 책임준공 약정을 제공했다. 기한으로 정한 내년 8월까지 준공 완료 후 사용 허가를 받지 못하면 시행사를 대신해 PF대출 상환 책임을 져야 한다. 기존 PF 대출의 책임준공 기한은 올해 8월까지였으나, 추가로 1년 더 기한을 늘렸다.
IB업계 관계자는 "지방 시행 사업들의 경우 분양률 저조로 PF 대출 회수 시점이 늦어지는 사례가 늘면서 기존 대출을 연장하거나 재구조화하는 경우가 많아졌다"면서 "기존에 대주단으로 참여한 금융회사들이 PF대출 구조조정에 나서면서 대출 연장 과정에서 빠지는 경우도 많다"고 전했다.
이 관계자는 "일찍이 PF 대출을 받았지만, 사업비가 늘면서 추가 PF대출을 받는 경우도 증가하고 있다"면서 "전반적으로 개발 사업의 자금 부담은 늘고 분양 사업의 사업성 저하로 대출의 안정적 회수는 점차 어려워지면서 나타나는 결과"라고 진단했다.