[상반기 결산]①혼돈의 부동산시장…전세 키워드는 '역전세'

'하락장' 속 규제 완화 효과에 2분기 낙폭 줄어

편집자주올 상반기 부동산 시장은 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 반복된 혼돈의 장세가 이어졌다. 금리 인상, 미국 실리콘밸리은행(SVC) 파산 사태로 매수심리는 식을 대로 식었고 2월까지 거래량, 매매수급지수, 실거래가지수는 침체 국면을 지속했다. 미분양주택은 7만가구를 넘어서며 ‘위험수위’에 도달했다는 공포가 분양시장을 덮쳤고 건설사들은 너도나도 분양 일정을 미뤘다.
실물경제 침체 우려가 커지자 정부는 청약, 세금, 대출 등을 아우르는 1·3대책과 실수요자들의 자금 숨통을 틔워주는 특례보금자리론을 전격 발표한다. 이후 4월 초부터 9억원 이하 중저가 아파트 중심으로 매수세가 살아나며 집값 낙폭이 축소되고 전달 대비 아파트값이 상승세로 전환되는 지역도 등장했다. 이를 두고 집값 바닥론과 신중론이 분분했다.
전세시장도 매매시장과 궤를 같이했다. 서울 강남 등 대량 공급이 이뤄진 단지에서 시세보다 수억 원씩 떨어진 매물이 등장했고 실제 계약까지 성사되면서 전셋값을 끌어내렸다. 작년보다 상승한 전세자금대출 금리는 전세수요를 월세 수요로 이동시켰고 전세수요 감소-전셋값 하락은 전세 사기와 함께 역전세를 심화시키는 결과를 낳았다.
분양시장은 서울 등 수도권과 지방 간 극명한 대조를 보이고 있다. 올 초만 해도 미달이 속출했던 수도권 청약경쟁률은 이달 들어 24대1로 상승했고 서울 동작구 흑석리버파크자이 무순위 청약에는 무려 93만명이 몰렸다. 하지만 서울을 제외한 지역의 청약 성적표는 참담하다. 주요 지방 도시의 1순위 청약경쟁률은 모두 1대1을 넘지 못했다. 지방 주택 시장의 침체가 지속되는 한 이러한 양극화 현상은 지속될 것으로 예상된다.
전문가들은 하반기 부동산 시장이 보합세를 보일 것이라고 전망한다. 올해 하반기 역전세 대란에 대한 우려가 상존하고 금리 추가 인상 가능성이 열려있어 반등세로 돌아서긴 어렵다고 본 것이다. 최근 급매 소진에 따른 호가 상승으로 진입에 대한 가격 부담이 커지면서 수요자들의 관망세도 짙어지고 있는 모양새다.

올해 상반기 부동산 시장은 '1.3'대책과 특례보금자리론을 빼곤 설명하기 어렵다. 상반기 전체로 보면, 집값과 전셋값 모두 떨어진 하락장이었지만 정부의 1·3대책, 특례보금자리론이 구원투수로 등장하면서 2분기 들어 집값 하락 폭이 둔화하고 거래량도 늘어나는 흐름을 보였기 때문이다. 이를 두고 시장에선 여전히 '반등론'과 '일시적 상승'이라는 시각이 엇갈리고 있다.

[이미지출처=연합뉴스]

매매시장 키워드 '1·3 대책'과 '특례보금자리론'…2분기 집값 낙폭 둔화

30일 한국부동산원에 따르면 2022년 12월부터 올해 5월까지 전국 주택종합매매가격지수는 4.05% 하락했다. 같은 기간 아파트는 5.56% 떨어지며 하락 폭이 가장 컸고 연립주택 -1.94%, 단독주택 -0.34% 각각 내렸다. 지난해 같은 기간 주택종합매매가격지수가 0.22% 상승을 기록했다는 점을 고려하면 지난해 하반기부터 본격화된 집값 하락 흐름이 올해도 여전히 이어지고 있다는 점을 확인할 수 있다. 같은 기간 수도권은 4.71% 하락했으며 지방은 3.43% 내려, 집값 급등기에 더 많이 올랐던 수도권 지역의 하락 폭이 더 컸다. 주요 지역의 집값 하락률은 서울은 -3.01%, 인천 -4.23%, 경기 -5.97%, 대구 -6.29%, 대전 -4.63%, 세종 -5.67% 등으로 나타났다.

민간조사기관의 통계로도 집값은 하락세를 면치 못했다. 부동산R114에 따르면 작년 말 대비 올해 6월(23일 기준)까지 전국 아파트 매매가격은 3.13% 내렸다. 서울은 2.97% 하락했으며 경기와 인천은 각각 3.59%, 4.55% 떨어졌다. 대구는 4.08% 하락해 17개 시도 가운데 인천 다음으로 아파트값이 많이 내렸다. 같은 기간 대전은 3.36% 떨어졌고 세종은 2.68% 내리며 지난해 집값이 가장 많이 내려간 지역치곤 선방한 것으로 평가됐다.

상반기 전체로 보면 마이너스지만 1분기와 2분기로 구분해 보면 아파트값 낙폭은 서서히 둔화하는 모습을 보였다. 실제 전국 아파트값은 미국의 금리인상, 실리콘밸리은행 파산 사태 등으로 매수세가 급격히 위축된 2~3월에 각각 -0.42,-0.40%를 기록하며 하락 폭이 가장 컸다. 서울도 마찬가지다. 서울아파트값은 매매가격 변동률이 전달 대비 하락세로 전환된 2022년 6월(-0.04%) 이후 2월(-0.44%)과 3월(-0.47%)에 가장 많이 떨어졌다.

하지만 4월부터 슬슬 '반등론'이 나오기 시작했다. 정부가 부동산시장 경착륙을 막기 위해 실시한 '1.3'대책과 거래절벽을 해소하기 위해 시행한 특례보금자리론 효과로 9억원 이하 중저가 아파트 매수세가 다소 활발해졌고 급매물 거래량이 늘었다.

서울부동산정보광장에 따르면 5월 아파트 거래량은 3373건으로 집계됐다. 지난 4월(3189건)에 이어 두 달 연속 3000건을 웃돌았다. 6월 거래량은 29일 기준 1833건이다. 고사 상태였던 매매가 다소 활기를 따면서 전국 아파트값은 4월 -0.23%, 5월 -0.12%, 6월(23일 기준) -0.05% 등으로 낙폭이 축소됐다. 서울은 4월 -0.27%에서 5월 -0.11%로 낙폭이 줄었고 6월엔 -0.05%로 하락 폭을 줄였다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "2~5월 월평균 아파트 매매거래량은 전국 3만여 건을 기록하며 규제 완화와 금리 인상 진정세, 가격 저점 인식 등이 맞물리면서 급매물이 거래된 영향으로 보인다"면서 "급매물 소진 이후 2분기 들어 아파트 매매가격 하락 폭이 둔화 양상을 보이고 있다"고 말했다.

상반기 전세가격 6% 떨어져…전세시장 키워드는 '역전세'

2021년 하반기부터 2022년 상반기까지 아파트 전셋값이 고점을 찍으면서 올해 상반기부터 역전세가 전세시장 이슈로 떠올랐다. 역전세'는 2년 전 전세보증금보다 현재 전세 시세가 낮은 경우를 말한다. 집주인이 다음 세입자를 구해도 기존 세입자에게 보증금을 내주기 어렵게 되는 것이다. 역전세난이 심화된 가장 큰 이유는 전셋값 하락 때문이다.

주택가격 하락 여파와 일부 지역의 대규모 입주 물량 여파, 전세자금대출 이자 상승에 따른 전세수요 감소 등의 복합적인 요인이 전셋값을 끌어내렸다. 한국부동산원에 따르면 작년 말부터 올해 5월까지 전셋값(주택종합)은 6% 떨어졌다. 수도권 하락률은 -7.89%, 서울은 -7.05%로 전국 평균을 웃돈다.

기준 시점을 2021년 말로 넓히면 주택종합의 경우 -11.25%, 아파트 -16.48%로 하락 폭은 더 크다. 이 기간 서울 주택 전셋값은 13%, 아파트는 무려 19% 이상 떨어졌다. 현재 아파트 전셋값이 하반기에도 유지된다고 가정할 때 하반기는 그야말로 역전세 대란이 일어날 수 있다는 우려도 제기된다.

부동산R114에 따르면 올해 하반기 만기 도래하는 서울 아파트 전세계약 중 58%는 역전세로 추정된다. 여경희 수석연구위원은 "올해 하반기에는 입주 물량이 단기 집중되거나 갭투자가 많았던 지역에서 역전세 확대 우려가 있다"며 "역전세 및 이자 상환 부담으로 외곽지역부터 처분 매물이 늘어날 가능성 있으며, 이는 매매 및 전셋값 하방 압력으로 작용할 수 있다"고 말했다.

다만 최근 매수 수요가 줄고 월세가격이 상승하면서 전세수요가 회복되면 전셋값 내림 폭이 둔화할 가능성도 존재한다. 이렇다면 우려하는 만큼의 역전세난이 닥치지 않을 수 있다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "하반기 전세보증금 반환 이슈가 이어질 수 있겠지만 전체 시장 가격에 하방 압력을 미칠 정도는 아닐 것"이라고 말했다.