여의도 오피스만 잘 나가네…공실률 2.7% [부동산AtoZ]

공실률 2.7%로 서울 최저 수준
'용적률 1200%' 인센티브 효과
여의도 오피스 시장에 재건축 붐
재건축-가치 상승의 선순환으로 활기
거래가도 '껑충'…평당 2900만원 거래도

최근 서울 오피스 시장은 공실률이 상승하고 실질 임대료 상승률이 둔화하는 등 전반적인 공급 부담을 겪고 있다. 그러나 이러한 흐름 속에서도 여의도(YBD) 권역만은 이례적인 호황을 누리며 뜨거운 거래 열기를 이어가고 있다. 재건축을 통한 통합 개발 붐이 일면서, 과거의 금융 중심지가 새로운 가치를 창출하는 핵심 지역으로 떠오르고 있다.

서울 오피스 시장 홀로 승승장구하는 '여의도'

여의도가 서울 오피스에서 차별화된 공실률과 상승세를 이어가고 있다. 사진은 새로운 랜드마크 중 하나인 TP타워. 사학연금.

6일 삼성증권에 따르면 2분기 서울 오피스 시장의 공실률은 상승세를 기록 중이다. 그런데 여의도 권역은 2.7%라는 낮은 공실률을 기록하며 다른 모습을 보였다. 서울 지역의 전체 평균 공실률은 4.0%다. 게다가 신축 오피스를 제외하면 공실률은 1.3%로, 서울의 주요 오피스 권역 중 가장 타이트한 수급 상황을 자랑했다. 명목 임대료를 고려한 실질 순영업현금흐름(NOC) 상승률 또한 여의도가 1.7%로 가장 높았다.

이러한 여의도의 독주에는 몇 가지 이유가 있다. 우선 서울 주요 오피스 권역 중 가장 절대 면적이 작고 신규 개발 여력이 제한적이다. 또한 전통적인 금융권 기업들은 여전히 여의도를 선호하며 임차 수요가 견고하다. 마지막으로 재건축 사업성이 높아지면서 통합 개발 붐이 일고 있다.

'용적률 인센티브'가 불 지핀 재건축 붐

여의도 오피스 시장의 활력을 불어넣은 결정적 계기는 '여의도 금융 중심 지구단위계획'이다. 서울시는 2023년 5월 이 계획을 통해 용적률 인센티브를 부여하기로 했다. 일반상업지역은 800%의 용적률이 기본이지만, 중심상업지역으로 용도 변경 시 1000%까지다. 여기에 친환경 및 혁신 디자인을 적용하면 최대 1200%의 추가 용적률을 받을 수 있다. 이는 오피스 재건축의 사업성을 획기적으로 높이는 요인이 됐다.

실제로 여의도에는 용적률이 500~800%에 불과한 노후 빌딩이 다수 존재한다. 이들 건물은 재건축을 통해 연면적을 크게 확장할 수 있는 잠재력을 갖췄다. 사학연금 빌딩을 재건축한 TP타워는 연면적이 3배 이상 늘어나며 성공적인 사례로 꼽히고 있다.

이러한 재건축 열기는 오피스 거래 시장에도 직접적인 영향을 미치고 있다. 최근 매각된 현대차증권 빌딩은 재건축 잠재력을 인정받아 여의도 최고 수준인 평당 2900만 원에 거래되기도 했다. 현재 메리츠화재 사옥, 키움파이낸스 스퀘어 등이 재건축 절차에 돌입했으며, 미래에셋증권타워, KB국민은행 여의도 본점 등도 재건축을 계획하고 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 "재건축으로 노후 오피스가 멸실되며 공급이 줄어들고, 신축 오피스가 완공되면 전반적인 임대료가 상승하는 '재건축-가치 상승의 선순환'이 여의도 오피스 시장을 뜨겁게 달구고 있다"며 "이는 공급 과잉 우려가 있는 도심(CBD) 권역과 대비되며, 여의도가 차별적인 임차 및 거래 시장을 보일 것"이라고 했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr