[기고] "상가임대료 올려 달래요"… 임차인 동의 필수, 상생문화 자리잡아야

황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수

최근 한국경제인협회의 조사 결과에 따르면 자영업자들은 원자재·재료비(22.2%), 인건비(21.2%), 임대료(18.7%) 순으로 부담을 느낀다고 응답했다. 이중 임대료는 임차인의 대표적인 고정비용으로, 임대인의 협조와 양보 없이 임대료를 절감하는 방법은 없다고 봐도 무방하다.

임대차 만기일이 도래한 임차인들은 임대인이 임대료 인상할 염려에 노심초사하는 경우가 많다. 임대인과 재계약 할 때 상당수 임차인에게 임대료 인하는 언감생심, 임대료 인상 요구에 직면하지 않으면 다행이다.

상가건물임대차보호법상 임대료 인상의 상한요율은 5%다. 여기서 임대인이 재계약 할 때마다 임대료를 5%씩 인상할 수 있냐는 의문이 생긴다. 결론부터 말하면, 임대인은 임차인의 동의 없이 임대료를 5% 인상할 수 없다. 단 1%라도 일방적으로 인상할 수 없다.

임대료 인상은 임대인과 임차인의 합의가 동반돼야 그 효력이 발생한다. 즉 임대인이 임대료 인상을 요구할 때 임차인이 동의하면 인상되지만 동의하지 않으면 기존 임대료가 그대로 유지된다. 상가건물임대차보호법은 임대인에게 임대료를 인상할 수 있는 권리를 부여한 것이 아니고 단지 임대료 인상을 요구할 수 있는 자격을 준 것뿐이다.

임대인은 임차인이 임대인의 임대료 인상요구를 거부한다는 이유로 임차인을 일방적으로 쫓아낼 수 없다. 임차인은 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사함으로써 적법한 임차인이 되기 때문이다. 즉 임차인은 임대인의 임대료 인상요구를 거부할 수 있지만, 임대인은 임차인의 3기 차임 연체 등 특별한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 없다.

만약 임차인이 상가건물임대차보호법에서 규정한 10년 계약갱신요구권을 행사하면서 임대인의 임대료 인상요구를 거부하면 해당 임대차계약은 갱신되지만 임대료는 인상되지 않고 협의사항으로 남게 된다.

두 당사자가 임대료 인상에 대해 합의점을 찾지 못할 경우, 임차인은 적법한 점유자로서 계속 영업할 수 있기 때문에 임대인은 △임차인과 지속 협의 △임대료 인상 포기 △차임증액청구소송 제기 중 하나를 선택해야 한다. 사실상 임대인은 10년 동안 임대료를 한 푼도 못 올리는 상황에 직면할 수도 있다.

임대인이 임차인과 협의 없이 일방적으로 임대료를 인상하려고 하거나 임차인이 임대인의 임대료 인상 요구를 마냥 거부하면 결국 두 당사자는 극한 대립으로 치닫고 갈등의 골은 더욱 깊어질 것이다.

상가건물임대차보호법의 임대료 5% 상한요율 규정의 취지는 무분별한 임대료 상승 방지 및 임차인의 안정적인 영업보장을 통한 임대인과 임차인 간 상생문화 조성이다.

두 당사자는 서로 존중하고 배려하면서 조금씩 양보하고 타협하려는 노력을 게을리하지 말아야 할 것이다. 그리고 이 과정은 성숙한 임대차 문화를 형성하는 실마리가 될 것으로 기대한다.

황규현 건국대 부동산대학원 겸임교수.

영남취재본부 조충현 기자 jchyoung@asiae.co.kr