[용산의 미래]통합개발 제외된 서부이촌동도 정비사업 속도

1970년 준공된 중산시범아파트
국제업무지구와 가까워 입지 가치 높아

노후·연립주택 밀집 이촌1구역도
49층으로 정비계획 변경 진행 중

"용산국제업무지구 100층 건물에서 서부이촌동을 내려다보면 얼마나 비교가 되겠습니까. 후광 효과를 노려서 얼른 추진해야죠."

서부이촌동의 한 부동산에 색이 바랜 용산국제업무지구 ‘드림허브’ 프로젝트 조감도가 걸려 있었다. 서부이촌동은 2007년 국제업무지구 개발구역에 포함됐다가 2013년 개발이 무산되면서 ‘고통의 7년’을 보냈다. 집값은 폭등과 폭락을 거듭했고 통합개발 찬반을 놓고 주민들이 갈라졌다. 준공 50년이 지난 중산시범·이촌시범아파트, 이촌1구역 등 서부이촌동 낙후 주거지들도 국제업무지구 개발을 계기로 정비사업에 속도를 내고 있다.

1970년 준공된 중산시범아파트는 6개동, 228가구로 이뤄져있다. 토지는 서울시가, 건물만 개인들이 소유하고 있어 소유주들은 서울시로부터 토지 매입 후 재건축 예정이다. (사진=한진주 기자)

국제업무지구 부지를 등지고 걷다 보면 7층 높이의 낡은 아파트가 보인다. 분홍색 페인트를 덧칠했지만 곳곳이 벗겨져 있고 건물 한 쪽에 ‘재난위험시설(D등급) 지정 안내’라는 경고문이 붙어 있다. 1970년 준공된 중산시범아파트는 6개동, 228가구로 이뤄진 토지임대부 주택이다. 토지는 서울시가, 건물만 개인들이 소유하고 있다. 재건축 추진위원회가 서울시로부터 토지를 매입하기로 결정했고 토지 감정평가가 진행 되고 있다. 건물 소유주 266가구 중 223가구( 94%)가 토지 매수를 신청했다. 용산구청 관계자는 "건축물 소유자들이 재건축 사전 절차로 토지 등 소유자 확보를 위해 선행작업을 진행 중이며 필요하다면 안전진단 후 구역지정 절차를 밟게 될 것"이라고 했다.

중산시범아파트는 서부이촌동에서도 국제업무지구와 가장 가까워 입지 가치가 매우 높다. 현재 3종일반주거지이지만 정비구역을 수립하면 준주거지역으로 종상향이 가능해 용적률을 크게 높일 수 있다. 다만 거래는 2017년 이후 없는 상태다. 국제업무지구 개발계획 발표 이후 투자 목적으로 관심을 갖는 문의도 소폭 늘었다. 그럼에도 넘어야 할 단계들이 많이 남아 있어 실거래로 이어지지 않는 분위기다.

서부이촌동 S공인 대표는 "토지 감정가가 공시가격의 1.5~2배가량 될 것이라고 했는데 소유자들이 5억원가량을 준비해야 하는 문제가 있다. 다른 아파트 시세에 비하면 낮은 가격인 것은 맞다"며 "재건축만 잘 진행된다면 평(3.3㎡)당 1억원까지 가기는 쉽다. 아직도 마진은 있다고 본다"고 말했다.

이촌1구역의 노후주택과 이촌시범1동 전경(사진=한진주 기자)

국제업무지구 부지를 왼쪽에 두고 걷다 보면 노후 주택과 연립주택들이 밀집해 있는 이촌1구역이 나온다. 한강 변 층수 제한이 완화되면서 최고 35층으로 건립하려던 정비계획을 수정해 49층으로 변경하는 작업을 진행하고 있다. 이촌1구역은 현재 재건축 추진위원회가 설립돼 있다. 향후 신속통합기획 방식으로 사업을 진행한다. 49층으로 정비계획을 변경하면 4개동, 800가구로 탈바꿈하게 된다.

이촌1구역 조합 관계자는 "신속통합기획 자문방식으로 정비구역 지정을 추진 중이며 이달 말까지 정비구역 지정 신청을 하려고 한다. 1군 건설사들도 관심을 보이면서 찾아오고 있다"고 말했다. 다만 이촌1구역 사업지에 1970년 준공된 이촌시범 1동이 포함돼 토지를 매입해야 하는 과제가 남아 있다. 이촌시범아파트도 토지는 서울시가, 건물만 개인이 소유하고 있어 토지 매입 등 절차를 거쳐야 한다. 이촌시범 소유자들도 최근 시유지 매수 동의서를 걷고 있는 상태다.

이촌1구역의 노후주택과 연립주택(사진=한진주 기자)

국제업무지구 통합개발이 무산된 이후 이처럼 각개전투로 재건축을 진행하고 있지만 여전히 통합개발을 원하는 주민들도 있다. 대림·성원·북한강 아파트 등 고층 아파트에 한강 경관이 가로막히고 개별 재건축을 추진할 경우 교통난이 불 보듯 뻔하다는 이유에서다. 이촌동 D공인 대표는 “이촌1구역이나 중산시범 등이 자투리 식으로 개발하고, 대림아파트 같은 고밀 아파트가 남아 있으면 조화가 맞지 않는다"며 "국제업무지구에 땅을 매각할 때도 제값을 받기 어려울 수 있다. 우리나라 최대 중심지를 만드는 사업인데 통합해서 조화롭게 짓는 방법도 고려해 봤으면 한다"고 말했다.

다만 서울시는 이전과 같은 방식의 통합개발은 불가능하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "2007년 당시에는 한강과 연결되는 물길을 만들기 위해 통합개발을 추진했지만, 지금은 상황이 다르다. 통합개발 찬반 갈등이 재현되면 전체 개발계획에 어려움이 생긴다"며 "만약 인근 지역 재건축 단지에서 국제업무지구와 상호 연관성이 있는 계획안이 접수될 경우 적극 협조하려는 방침은 있다"고 말했다