[이슈추적]50조원 투입하는 도시재생…'空約' 전락 우려

[아시아경제 박민규 기자] ‘도시재생이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역 자원의 활용을 통해 경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것을 말한다.’ 2013년 6월 제정된 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’에 명시된 도시재생의 정의다. 기존에 재건축·재개발을 중심으로 이뤄지던 도시 정비사업과 달리 원래의 모습을 지켜가면서 낡은 시설을 정비해 도심 환경을 개선한다는 취지다.

도시재생사업은 크게 경제기반형과 근린재생형으로 나눌 수 있다. 경제기반형은 쇠퇴하는 도시의 경제활력 회복과 일자리 창출 등을 위해 낡은 산업단지 및 항만 주변 지역을 개발하는 것이다. 근린재생형은 기존 재개발사업처럼 낙후된 근린주거지역의 생활환경을 개선하고 지역 특색을 살려 침체된 시가지를 회복하는 것이다.

문재인 정부가 핵심 정책으로 내세우고 있는 도시재생 뉴딜사업은 주거 개선에 초점을 맞추고 있다. 매년 10조원씩, 임기 내 50조원의 재원을 투입해 이 사업을 추진한다는 계획이다. 세부적인 사업 모델로는 ▲기존 주택을 매입해 공공임대주택으로 활용하는 저층 주거지 재생형 ▲소규모 노후 주거지를 정비하는 정비사업 보완형 ▲노후된 절도역사 개발과 청년주택 공급이 더해진 역세권 정비 ▲공공청사 등 공유재산 활용형 ▲농어촌 복지 및 혁신공간 창출 등을 제시했다.

야심차게 내놓긴 했지만 앞으로 가야 할 길이 멀다. 제일 큰 문제는 재원 조달이다. 연간 10조원의 재원을 국비 2조원, 주택도시기금 5조원, 공기업 3조원 등으로 충당할 예정이다. 중앙정부가 5분의 1을 담당하고 가장 많은 재원이 주택도시보증공사가 운영하는 주택도시기금에서 나가게 된다. 나머지 3조원은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)가 맡게 된다. 기존에 도시재생 예산은 한 해 1500억원 수준에 불과했다. 이를 67배로 늘리겠다는 것이다. 예산을 담당하는 기획재정부가 이처럼 막대한 예산을 쉽게 배정해줄지 미지수다.

도시재생은 재개발·재건축처럼 기존 주거지 등을 다 갈아엎는 것도 아닌데 50조원이라는 돈이 필요한지에 대한 의문도 제기된다. 국토교통부 관계자에 따르면 도시재생사업에서 가장 많은 돈이 드는 부문은 도로를 비롯한 인프라와 도시공원이다. 재밌는 점은 도시공원 조성사업이 박근혜 전 대통령의 대선 공약이었다는 것이다. 박 전 대통령은 당시 공약집에서 “주민들이 쉽게 다가갈 수 있는 생태 휴식공간을 조성하겠다”며 “미진한 도시공원 조성을 국비로 지원해 조속히 추진하겠다”고 밝혔다. 이에 따라 국토부는 2013년 ‘생활공원 정비 5개년 계획’을 수립해 1만㎡ 이하 소규모 도시공원 조성을 추진하기로 했다. 그러나 실제로 해당 사업은 결과물을 거의 내놓지 못했다. 기재부가 예산을 전혀 잡아주지 않았기 때문이다. 지방자치단체가 해야 할 일을 국비로 지원하는 것은 맞지 않다는 논리였다. 이 같은 상황이 단순히 정권이 바뀌었다고 해서 변할 가능성은 적어 보인다.

도시재생사업 자체가 수익성이 높지 않다는 것도 약점이다. 실제로 2013년부터 시작된 도시재생사업 중 눈에 띄는 성과를 낸 곳을 찾기는 힘들다. 부동산업계 관계자는 “부동산시장에서 개발이나 정비사업은 부동산 가치 상승과 연결 짓게 되는데, 도시재생처럼 큰 수익이 예상되지 않는 경우에는 투자 유치가 잘되지 않는다”고 설명했다. 민간의 참여를 허용한다고 해도 실제 참여로 이어질지 미지수라는 것이다. 재개발·재건축과 달리 신규로 공급되는 주택이 제한되면서 기존 주택가격을 끌어올리는 부작용도 우려된다.

물론 도시재생사업의 장점도 있다. 원주민의 재정착을 높이고 쇠퇴한 구도심 및 주거지가 개선된다는 점이다. 정부가 낡은 집들을 매입해 공공임대주택으로 공급하면 주거 안정도 꾀할 수 있다. 건설업이 활성화되면서 일자리 창출도 가능할 것으로 기대된다. 이런 장밋빛 전망이 실현되기 위해서는 넘어야 할 장벽들이 많다는 게 걸림돌이다.

업계 관계자는 “대부분 부동산정책들은 순기능과 역기능이 있기 마련”이라며 “매번 정권이 바뀔 때마다 충분한 검토 없이 주먹구구식으로 쏟아져 나온 정책들은 아무래도 역기능이 많을 수밖에 없다”고 말했다. 문재인 정부의 도시재생 뉴딜사업이 이런 과거를 답습하지 않기 위해서는 당면한 현안들을 해결할 수 있는 구체적인 방안들이 제시돼야 한다는 지적이다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 “도시재생사업이 목표한 바대로 성과를 거두기 위해서는 현실적인 재원 조달계획이 필요하다”며 “각 지역 도시재생 후보지를 민간 재원 조달 가능성에 따라 재정사업·민관합작사업·민간투자사업 등으로 구분하고 수익 및 비수익사업에 공공재원을 어떻게 배분할지, 수익사업의 이익을 비수익사업에 어떻게 재투자할지 등을 아우르는 마스터플랜을 만들 필요가 있다”고 제언했다.