[6·19부동산대책 후 집중진단①]文정부 첫 규제는 '옐로카드'…곧 '레드카드' 온다

하반기 전망…전국 주택가격 소폭 상승

-6·19대책서 '레드카드' 과열지구 지정 빠져
-美금리인상으로 한은 기준금리 인상 압박 커져…새 아파트 물량 증가도 부담
-수도권 중심 매매가격 오를듯…전국 주택 전세가는 보합세
-하반기로 갈수록 트리플 악재 맞물려 시장 위축

[아시아경제 박혜정 기자]"중간 또는 중상 수준의 강도다." 고형권 기획재정부 1차관이 19일 정부 합동으로 발표한 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 두고 한 말이다. 그의 말대로 이번 대책은 과열된 지역을 대상으로 선별적으로 규제를 가한 뒤 상황에 따라 투기과열지구 지정이라는 강력한 카드를 꺼내들겠다는 경고 수준이었다.

금리 인상, 입주 폭탄 악재 또한 지난해부터 예고됐던 내용이라 당장 시장이 타격을 주지는 않을 것으로 예상된다. 다만 하반기로 갈수록 리스크 '타격권'에 들어가는 만큼 장기적으로는 조정이 불가피하다.

◆'트리플 악재' 드리운 하반기 시장= 지난해 말부터 전문가들이 올해 부동산시장의 변수로 꼽은 것은 금리 인상, 부동산 규제, 입주 물량이다. 이 중에서도 금리는 시장에 직격탄을 날리는 격이다. 이미 미국 연방준비제도(Fed)는 지난 14일(현지시간) 기준금리를 0.25%포인트 올렸다. 이에 따라 미국의 기준금리는 연 1~1.25%로 변동, 상단이 한국과 같다.

이게 끝이 아니다. Fed는 연내 한 번 더 금리를 올린 뒤 내년 중 세 번까지 인상한다는 기조를 유지했다. 하반기 금리 추가 인상이 단행되면 한국과 미국 간 금리가 역전되는 만큼 한국은행이 받는 금리 인상 압력도 커진다. 금리가 오르면 대출을 받아 내 집을 마련하려는 수요자나 투자자에게 당장 부담으로 이어진다. 현대경제연구원에 따르면 기준금리가 0.25% 포인트 상승하면 가구당 이자 부담이 연 42만원 커진다.

그러나 금리 인상이 수요자들의 매수 심리를 바꿀 정도는 아니라는 주장도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "한국은행에서 연말이나 내년 초 기준금리 인상을 고민할 것"이라면서 "미국의 금리 인상은 이미 대출금리에 선반영된 상태인 데다 가계부채 부담도 커 은행들이 당장 대출금리를 올리기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

베일을 벗은 문재인 정부 첫 부동산 대책의 타격도 '생각보다' 크지 않을 것으로 전망된다. 정부는 6·19 부동산 대책에서 청약조정대상지역을 추가하고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 강화했다. 그간 관심사로 떠오른 투기과열지구 지정은 이번 대책에서 빠졌다. 대신 이번 조치에도 시장이 계속 들끓는다면 언제든 꺼낼 수 있는 카드로 남겨뒀다.

하반기부터 본격화되는 새 아파트 입주 물량 역시 시장엔 부담이다. 부동산114에 따르면 하반기에 전국에서 22만9708가구가 입주를 앞두고 있다. 내년에는 올해보다 14.7% 증가한 43만4399가구가 전국 각지에서 입주한다. 최근 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구인 점을 감안하면 20만가구나 많다. 입주 물량 급증지역을 중심으로 상승세가 꺾이고 대출금리 인상까지 더해져 역전세난, 입주대란으로 이어질 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

◆그럼에도 불구하고…"당장 큰 타격은 없다"= 전문가들은 각종 악재에도 당장 시장이 타격을 받지는 않을 것으로 보고 있다. '생각만큼 상승세가 확 꺾이지는 않는다'는 얘기다.

주산연은 하반기 전국 주택 매매가격이 상반기보다 0.2% 상승할 것으로 전망했다. 수도권은 0.4% 오르는 반면 지방은 0.1% 하락할 것으로 봤다. 지방의 경우 부산, 세종시 등 일부 인기 지역을 제외한 지역에서 이미 침체 양상을 보이는 만큼 수도권시장이 남은 기간 주택시장을 이끌 것이라는 의미다. 하반기 역시 수도권을 중심으로 한 상승 기류가 이어지겠지만 상승 폭은 소폭 줄어든다.

김 주택정책실장은 "서울 지역은 하반기 입주 물량이 많지 않다"면서 "과도하게 과열된 지역은 조정을 받겠지만 강북 지역은 미미한 상승세를 이어갈 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다.

전국 주택 전세가격의 경우 보합(0%)을 보일 것으로 전망됐다. 수도권은 0.1% 상승, 지방은 0.1% 하락으로 수도권의 전세가격 상승 압력이 지방보다 클 것으로 점쳐졌다. 주산연이 전망한 하반기 주택 매매가격과 전세가격 모두 1% 미만의 상승 수준이다. 소비자물가상승률을 밑도는 수치다. 때문에 지방 일부를 제외하면 최근 주택시장의 가격 변동률은 굉장히 안정적이라는 얘기가 나온다.

다만 하반기로 갈수록 리스크가 커지는 게 문제다.

양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 "수요 위축은 있겠지만 시장에 큰 타격을 주거나 대규모 혼란이 발생하지는 않을 것"이라며 "하반기 입주 물량 증가와 금리 인상 등 예정된 리스크와 맞물리는 시기에 파급력이 더 커질 것"이라고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원도 "하반기로 갈수록 리스크가 크지 않겠느냐"며 "금리 인상이 조만간 현실화할 가능성이 크고 이번 규제와 입주 물량 증가 등이 맞물려 시간이 흐를수록 시장 위축이 불가피하다"고 예상했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr