분양大戰, 막차 손님을 잡아라

가계부채 관리방안 후속조치…내년부터 집단대출 여신심사 깐깐해져

[아시아경제 권재희 기자]"분양가가 높아지기만 하더니 그래도 주변 집값보다는 싸게 나왔다고 해서 나와봤어요. 정부가 청약자격을 강화시키고 불법 거래를 강력하게 단속한다니 우리같은 실수요자들은 오히려 당첨 확률이 높아져 좋은 것 같네요."

25일 오전 '송파잠실올림픽아이파크' 견본주택을 찾은 주부 송모씨의 얘기다. '11ㆍ3대책' 발표 후 33곳에 달하는 견본주택이 일제히 문을 열었다. 일시적으로 분양보증이 중단됐다가 재개되면서 물량이 한꺼번에 쏟아져나와 시장에 어떤 영향을 줄지 공급자나 수요자들 모두 촉각을 곤두세우고 있다. 수요자들로서는 선택의 폭이 크게 넓어진 데다 마케팅 경쟁이 치열해지면서 가격이나 금융지원 조건 등이 좋아졌다며 반기는 분위기다. 하지만 예전같은 수십대1의 청약경쟁률이 예사로 나타날 것 같지는 않아 건설사들은 잔뜩 긴장하고 있다. 더욱이 미국의 금리인상이 임박한 상태에서 정부의 '가계부채 관리방안' 후속조치가 발표된 터라 신중한 수요자들이 더 늘어날 전망이다.

정부가 24일 내놓은 가계부채 관리방안 후속조치는 분양 잔금에 대해 '상환능력 내에서 빌리고', 거치기간 없이 '처음부터 원금과 이자를 나누어 갚도록' 했다. 다만 내년 1월1일 이후 분양공고되는 사업장에 한해 이런 여신심사 가이드라인이 적용된다. 이에 그 전까지는 건설사들의 분양열기가 이어질 것으로 전망된다. 당분간 공급우위의 시장이 펼쳐질 것이란 얘기다.

◆수요자들의 선택은 어느 단지?= 수십곳에서 견본주택이 열린 후 다음주의 관전 포인트는 어느 단지로 수요자들이 몰려 청약을 할 것인지다. 특히 11ㆍ3 대책으로 지정된 '조정지역'에서 나오는 분양물량의 성적에 관심이 모아진다. 서울에서만 7곳의 사업장이 개관한다. 청약과 당첨자발표일 등 분양일정이 겹치게 된 단지들의 옥석가리기가 치열해질 전망이다.

이들 분양물량의 청약경쟁률은 지난 가을보다 낮아질 것으로 전망된다. '연희파크푸르지오'의 민승원 분양소장은 "청약 조건이 강화돼 인근 단지 모두 경쟁률이 높게 나올 것 같지는 않다"면서도 "다른 단지들과 비교해서 3.3㎡당 1600만원대의 저렴한 분양가로 가격경쟁력을 갖췄기 때문에 순위내 마감을 기대한다"고 말했다. 실제 인근 '신촌그랑자이'의 경우 3.3㎡당 평균 2300만~2400만원대로 전용 84㎡ 기준으로 두 단지간 분양가 차이만 2억원에 달한다.

분양권 전매가 입주 때까지 금지되고 1순위와 재당첨 제한이 함께 적용되는 등 가장 강도 높은 규제가 시행되는 강남4구에서는 송파잠실올림픽아이파크가 나온다. 이 단지 역시 승부수를 인근 시세 대비 저렴한 분양가로 던졌다. 3.3㎡당 평균 2605만원대로 분양가를 책정할 예정이다. 부동산114에 따르면 11월16일 기준 송파구 신천동의 3.3㎡당 평균 시세는 2800만원 선이다. 잠실 올림픽 아이파크와 마주하고 있는 잠실파크리오의 경우 3.3㎡당 평균 3000만원 선에서 거래되고 있다.

◆꼼꼼한 청약전략 세우는 것이 중요= 전문가들은 분양물량이 풍성해진만큼 청약전략을 꼼꼼하게 세우고 비교우위를 따져보는 것이 중요하다고 조언한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부 대책이 잇따랐지만 아직 분양시장의 열기가 꺼지는 않은 것 같다"며 "강남4구를 제외한다면 서울의 전매제한기간이 18개월에 그치는만큼 투자자들이 참여할 여건이 여전하고 실수요자들도 받쳐주기 때문에 순위내 마감은 무난할 것으로 본다"고 말했다. 함 센터장은 "무엇보다 당첨자 발표일을 확인해 중복당첨돼서 당첨이 무효되지 않도록 주의를 기울여야 한다"고 지적했다.

양지영 리얼투데이 컨텐츠본부장은 서울의 경우 대기수요와 유동자금이 풍부한만큼 당분간 청약시장의 열기가 이어질 것으로 전망하면서 실수요자 위주로 시장이 재편될 것으로 내다봤다. 다만 양 본부장은 "잔금대출 여건이 달라지고 금리가 상승하는 시기가 되기 전에 반짝 청약열기가 뜨거워질 가능성도 있다"고 진단했다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "분양 후 2년가량 지난 시점에서 잔금대출이 일어나는 점을 감안하면 당장 내년이나 내후년 입주할 지금의 분양물량을 두고 수요자들이 혼선을 빚지는 않을 것으로 본다"고 말했다.