국토부의 새로운 칼 '조정 대상지역'

신속한 시장 대응위해 제도개선 나서
법령조치, 장관이 지정 가능 추진
종합계획-투기지구 지정·해제 권한
과도한 정부 개입·혼란 가중 우려

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[아시아경제 주상돈 기자] 분양시장 과열이나 급랭 등에 대한 대응력을 키우기 위해 정부가 관련 제도를 전면적으로 바꿀 방침이다. 법령으로 규정하던 조치들을 정부의 의사결정만으로 운용할 수 있도록 하는 것이 핵심이다.

정부는 시의적절하게 시장을 관리하려는 목적이라고 하지만, 전문가들은 정책 변수가 큰 시장 환경에서 정부의 입맛대로 정책을 좌지우지하게 되면 수요자들이 혼선을 빚게 되고 정책 불확실성이 커진다고 지적하고 있다.

정부가 지난 3일 내놓은 대책에서는 분양시장에 막대한 영향을 미치는 '조정 대상지역' 제도를 도입한 것이 핵심이다. 이들 지역에서는 분양권 전매 제한 기간과 1순위 청약 자격이 대폭 강화됐으며 재당첨 제한 기간이 크게 늘었다.

이로 인해 시장에서는 여러 가지 흐름의 변화가 감지되고 있다. 서울 강남 재건축 단지에서는 분양권 전매가 입주 때까지 늦춰지고 분양보증 시점마저 철거 이후로 넘어가면서 호가가 하락하고 거래가 뜸해졌다. 서울의 나머지 지역에서도 분양 물량이 급감하고 있다. 대신 조정 대상지역이 아닌 곳에서는 투자 열기가 더욱 뜨거워지고 있다.

이런 가운데 정부가 조정 대상지역을 지정하는 방식으로 분양시장을 좌우할 주요 조치를 취하는 것을 두고 논란이 벌어지고 있다. 정부는 법령을 개정하는 방식을 지속할 경우 입법 예고와 관계 부처 협의, 규제 심사 등에 이르는 과정으로 인해 시간이 걸릴 수밖에 없어 시장에 적기 개입하기 어렵다는 인식을 하고 있다. 법령 개정에는 최소한 2주 정도가 소요되는 것으로 알려졌다. 이에 국토교통부 장관이 관련 회의를 열어 조정 대상지역 요건에 부합할 경우 지정하는 방식으로 신속한 조치를 취할 수 있도록 하겠다는 것이다.

국토부는 관련 규정을 바꾸지 않고서도 장관이 조정 대상을 선정하거나 해제할 수 있도록 하는 주택법 개정안을 이번 정기국회에 발의하기로 했다. 연도별 주거종합계획 수립과 투기 과열지구를 지정ㆍ해제하는 주거정책심의위원회(옛 주택정책심위원회)를 통해 이번에 정부가 발표한 '맞춤형 청약제도 및 단기 투자수요 관리방안'이 적용되는 지역 및 유형을 국토부 장관이 정할 수 있도록 한다는 계획이다.

정부와 달리 업계와 전문가들은 정부가 손쉽게 시장 참여자들에게 영향을 줄 수 있는 청약 자격 등의 규제를 바꿀 경우 혼란이 극대화할 수 있다는 점을 우려하고 있다. 청약 1순위 요건이 바뀌게 되면 자연스럽게 자신의 청약통장 가입 기간 등에 따라 전략을 바꿔야 하는 문제가 생기기 때문이다.

주택사업자 입장에서는 그렇지 않아도 리스크가 큰 주택사업에 또 하나의 예측 불가능 환경을 추가하는 셈이라는 지적이 나온다. 수요자 심리의 가장 큰 변수인 제도가 시시각각 변화할 경우 주택사업을 추진하기가 쉽지 않다는 얘기다.

한편 개정안이 국회 문턱을 넘어야 하는 만큼 실제 주택법 개정까지는 시간이 필요할 것으로 보인다. 야당 관계자는 "정부의 대책이 늘 반박자 이상 느려 예상치 못한 부작용이 많아 신속한 대응조치가 필요한 것은 맞다"면서도 "다만 국토부 장관이 조정 대상지역의 청약제도를 조정하게 되는 경우 과도한 시장 개입이라는 지적에서 자유로울 수 없기 때문에 신중한 접근이 필요하다"고 말했다.

☞조정 대상지역 : 국토교통부는 투기과열지구 지정요건 중 정량요건을 일부 준용해 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 조정 대상지역으로 지정하기로 했다. 정량요건은 ▲주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약경쟁률 5대1 초과ㆍ국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택 청약 경쟁률 10대1 초과 ▲주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳 등이다.