'11·3대책' 급한불 껐다…남은 과제는

전매 제한·청약 강화로 과열 부추긴 투자 수요 '뚝'
정부, 무리한 분양지연·풍선효과 등 부작용 우려도

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[아시아경제 이민찬 기자] 정부가 지난 3일 내놓은 부동산대책이 시장 예상을 뛰어넘는 내용이라는 평가를 받으며 빠르게 효과를 내고 있다. 강남 재건축 집값이 34주 만에 하락세를 보인 가운데 전매 제한과 청약 자격 강화 등으로 단기 차익을 노리는 투자자들이 위축됐다. 이와달리 실수요자들은 기대감을 나타내고 있다. 그러나 정부의 후속 조치에 따른 '풍선 효과' 등 부작용과 분양 급감으로 인한 시장왜곡 등을 막아야 하는 과제도 적지 않다.

7일 부동산114에 따르면 11월 첫째 주 서울의 재건축 아파트 매매가격은 34주 만에 하락했다. 특히 강남구 개포 주공1단지(사업시행인가)와 송파구 잠실 주공5단지 등이 크게 떨어졌다. 재건축 사업 성공 기대감이 수천만원씩 집값이 오르던 곳이다. 서울 아파트값 상승폭은 2주 연속 절반으로 감소했다. 정부가 일찌감치 부동산 대책을 예고하면서 시장이 빠르게 움츠러든 것이다.

부동산 시장 과열을 주도하던 서울 강남권의 재건축 단지 일대에서는 문의전화마저 뚝 끊겼다. 서울 압구정동 한 중개업소 대표는 "이번 대책이 예상보다 강하다는 게 대체적인 평가"라면서 "전매, 청약 등을 모두 제한하면서 투자 수요가 들어올 수 없게 해 전화조차 걸려오지 않는다"고 전했다. 이어 "내년 대선을 앞둔 데다 정국이 혼란스러워 장기 투자도 망설이는 형국"이라고 덧붙였다.

이에 전문가들은 정부의 대책이 시장을 실질적으로 움직이는 수준이라고 평가하고 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "지난 8월 발표한 가계부채 대책이 시장 예상보다 약하다는 평가를 받으면서 부동산에 대한 투가 수요가 더 늘어나는 부작용을 낳았다"면서 "이번 대책은 과열 지역을 대상으로 필요한 대책들이 담겨 단기 위축은 불가피하지만, 장기적으로 시장 안정을 가져올 것"이라고 내다봤다.

그럼에도 정부로서는 과제를 남겨두고 있다. 특히 대책 효과를 극대화하기 위해 무리하게 분양 시기를 지연시키고 있다는 업계의 지적이 나온다. 지난 3일 대책 발표 이후 주택도시보증공사(HUG)는 공동주택 분양의 필수조건인 분양보증 발급을 거의 중단한 상태다. 이로인해 이번주 청약을 계획했던 단지들의 일정이 줄줄이 연기됐다. 수요자들이 몰리는 정비사업의 대출보증 요건 강화를 즉시 적용한 것도 시장 혼란으로 이어지고 있다.

정부가 특정 지역을 콕 짚어 대책을 만들면서 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 나온다. 전매제한 기간이 없어 투기 수요가 몰리며 청약 경쟁률이 치솟고 있는 부산은 법 개정이 필요하다는 이유로 사각지대로 남게 됐다. 이에 부산에서 신규 분양을 앞둔 단지에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 실제 지난 3일 부산 '해운대 센텀 엘크루' 1·2단지는 평균 206대1의 경쟁률로 마감됐다.

심교언 건국대(부동산학) 교수는 "전국 부동산 시장을 보면 올해 들어 양극화가 심화되고 있고 국내·외 경제 여건도 녹록지 않다"면서 "과거 부동산 대책으로 규제를 가해도 시장이 버텨내던 때와는 상황이 다르다"고 설명했다. 이어 "이번 대책의 대상이 된 지역의 위축세가 다른 곳으로 번지면서 그나마 우리 경제의 버팀목인 부동산 시장의 전반적인 침체로 이어지지 않게 해야 한다"고 덧붙였다.

이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr