투기수요 근본원인은 저금리…"서민 피해 없어야"

"보금자리론 요건·DSR 강화..서민층 대출 옥죄기 될수도"
"수요공급 고려..세밀한 정책접근해야"

정부가 투기수요 차단을 위한 대책을 마련하고 있는 것으로 알려지면서 시장에서는 우려와 기대감이 동시에 나온다. 전문가들은 이 과정에서 정부가 실수요자인 서민들의 피해를 방지하는데 주안점을 둬야 한다는 주문을 하고 있다. 사진은 서울의 한 아파트단지 모습.

[아시아경제 조은임 기자]"투기수요의 근본은 저금리다. 대책을 내놓으려면 애꿎은 실수요자와 서민들만 피해를 입지 않도록 수요공급에 기반해야 한다."

정부가 강남 재건축발(發) 집값 상승세를 잡기 위해 또 한번 규제카드를 내놓을 것이란 소식에 시장이 술렁이고 있다. 투기수요로 오르는 집값을 잡아야 한다는 의견에 동의하면서도, 현재 집값 상승이 '저금리'에 기반한 만큼 효과적으로 작동할 규제책은 없다는 것에도 공감대가 형성된다.

그럼에도 '누르고 보자'식의 정책적 접근은 무엇보다 서민층에게 타격이 될 수 있어 우려가 나오고 있다.

우선 주택금융공사(주금공)이 보금자리론을 요건을 대폭 강화한 것은 실수요자들에게 부정적 영향을 미친다는 것이다. 정부는 가계대출 급증에 보금자리론 대출요건을 주택가격 9억원에서 3억원 이하, 한도는 5억원에서 1억원 이하로 줄이기로 했다. 사실상 수도권 집값이 3억원 이상을 대부분 넘어 내집마련을 하려는 서민들은 은행에 추가대출을 받아야 한다. 향후 금리인상이 예고된 상황에서 서민의 부담이 가중될 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

심교언 건국대 부동산학 교수는 "보금자리론의 요건 강화로 서민층이 빠지게 되면 수도권 부동산 시장에 적잖은 충격이 있을 것"이라며 "보금자리론을 받는 대부분의 사람들이 투기와는 거리가 먼데 혼란이 있을 것 같다"고 전했다.

부채원리금상환비율(DSR)의 연내 도입도 서민들이 우려하는 요소다. 정부는 가처분소득에서 원리금 상환액이 차지하는 DSR을 20% 이내에서 관리하겠다고 했다. 하지만 주택담보대출의 절반 이상이 '생계형대출'인 점을 고려하면 서민 경제에 타격이 있을 수 있다. 한국은행에 따르면 5대 시중은행의 주택담보대출의 1~9월 신규 취급액중 52.3%인 73조원이 주택구매가 아닌 '생계형 대출'로 집계됐다.

현재 정부가 고려하고 있는 추가대책의 실효성에 대해서도 의문이 제기된다. 강남 등 일부 지역을 '투기과열지구'로 지정하고, 전매제한 기간을 6개월에서 1년으로 늘리는 등 규제책이 사실상 효과가 미미할 가능성이 크다는 것이다. 강남 재건축 아파트에서 시작된 아파트값 상승세가 가을 성수기를 맞아 서울 강북권과 수도권으로 확산된 상황에서 '풍선효과'를 낳을 수도 있다는 의견이 나온다. 전매제한 기간 확대 역시 강남 등 인기지역에 투기세력은 물론 전국적인 실수요자들이 몰린다는 점을 고려하면 효과가 크지 않을 가능성이 크다는 것이다.

고준석 신한은행 PWM 부동산투자자문TF 팀장은 "투기과열지구를 전국으로 지정하지 않는 한 풍선효과가 이어질 수 있다"며 "투기과열지구가 도입돼 효과를 봤던 2007년은 중금리였던 데다 전세가율도 지금처럼 높지 않았어서 상황이 다르다"고 설명했다.

집값 안정을 위한 대책이 실수요자와 서민층에게 충격을 주지 않기 위해선 세밀한 시장 분석이 우선해야 한다는 조언이 뒤따른다. 현재 부동산 경기를 떠받히고 있는 것이 저금리로 인한 부동자금이라는 점을 고려해야 한다는 것이다. 한 부동산 전문가는 "경기가 좋지 않은 상황에서 실효성이 의심되는 정책을 도입하는 것은 굉장히 위험한 일"이라며 "저금리 상황에서 정책효과는 한정적일 수 밖에 없어 수요와 공급을 따져 세밀한 정책적 접근이 필요하다"고 말했다.