한화자산운용 '한화글로벌프라임상업용부동산펀드'…저금리에 적합

[아시아경제 최동현 기자] 한화자산운용은 29일 '한화글로벌프라임상업용부동산펀드'가 저성장·저금리 환경에서 안정적인 수익 창출에 최적화된 펀드라고 밝혔다.

글로벌리츠의 수익률은 6개월 17.6%, 1년 17.2%, 2년 20.2%로 글로벌주식 수익률 6개월 13.0%, 1년 7.8%, 2년 5.1% 대비 성과를 모두 상회하면서 효과적인 위험 분산과 안정적인 수익흐름을 통한 우량한 성과를 입증하고 있다.

한화글로벌프라임상업용부동산펀드는 리츠 중에서도 안정적인 임대수익이 발생하는 글로벌 핵심, 우량한 상업용부동산에 투자하는 원칙을 갖고 있다. 전반적으로 리스크가 철저하게 관리되는 펀드이며, 일반 글로벌 부동산펀드 대비 상대적으로 낮은 변동성과 높은 하방방어력의 강점을 지니고 있다.

이 펀드는 세계적인 부동산회사인 존스랑라살 그룹의 계열사인 라살인베스트먼트에서 운용하고 있다. 라살인베스트먼트는 세계 최대의 부동산운용전문 자산운용사이고, 현재 운용자산은 530억 달러에 달한다. 라살인베스트먼트의 노하우와 아이디어로 현재 이 펀드에서 사용하는 코어 전략은 미국, 호주에서 유사한 펀드로 운용되고 있으며, 라살인베스트먼트는 한화자산운용의 오랜 파트너로서 2006년부터 한화라살글로벌리츠펀드를 운용하고 있다.

리츠는 주로 상업용 부동산을 대상으로 투자하며, 오피스, 쇼핑센터, 아파트, 물류시설, 호텔 등이 리츠의 주요 투자처로 다양한 부동산에 분산 투자할 수 있다는 장점이 있다. 또한, 상장된 리츠는 형태상으로는 수익증권이지만, 기초자산은 부동산이기 때문에 리츠에 투자하는 투자자는 증권의 형태를 빌려서 부동산을 소유할 수 있다. 또한, 상장되어 있기 때문에 실물자산과 달리 환금성이 높다.

일반적인 리츠 펀드 달리 동 펀드는 저위험 부동산 섹터에만 투자해서 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 장점을 지닌다. 리츠는 오피스, 쇼핑센터, 아파트, 호텔 등 다양한 부동산에 투자되는데 동 펀드에서는 코어 자산에만 투자를 하고, 호텔, 데이터센터와 같은 변동성이 큰 섹터의 투자는 제외한다.

또한, 부채비율이 낮은 종목에 투자해서 리스크를 최소화한다. 과거 금융 위기 시 높은 부채비율로 인해 리츠 펀드의 수익률이 크게 하락했던 경험을 거친 이후, 동 펀드에서는 부채비율이 45% 이상인 회사는 투자대상에서 아예 제외하는 것을 원칙으로 하여 리스크를 최소화하는 전략을 가지고 있다.

마지막으로, 부채비율이 45% 미만이더라도 부동산 개발업체, 즉, 개발이익이나 기타이익의 비중이 높은 기업은 사업 리스크가 높기 때문에 투자 대상에서 제외한다. 부동산 업체의 주 수익원인 임대수익의 비중이 큰 기업이 안정적인 수익을 창출할 수 있기 때문이다.

한화글로벌프라임상업용부동산펀드는 리츠 시장이 가장 큰 미국 비중이 60% 이상으로 구성돼 있으며 유럽은 15% 수준, 아시아는 약 17% 수준으로 투자하고 있다. 섹터 비중은 앞서 펀드 특성에서 설명했듯이 부동산 자산 중 코어 섹터만을 편입해 운용하고 있고, 리테일, 오피스, 주택 리츠의 비중이 60% 이상으로 구성돼 있다.

김선희 글로벌AI운용팀 부장은 “글로벌 경제가 저성장과 저물가를 지속할 것이라고 전망하며, 2015년과 같이 2016년에도 대부분의 시장에서 낮은 이자율이 계속됨에도 인플레이션 기대감은 낮게 유지될 것으로 예상한다"며 "비록 일부 국가에서 국내총생산(GDP) 성장률이 축소됐으나 부동산 펀더멘탈은 상대적으로 견조한 상황으로 전세계 저금리 환경에서 펀더멘탈은 안정적인 흐름을 지속할 것으로 보인다"고 전망했다.

위탁운용사인 라살사는 "현재 매크로 환경은 부동산 리츠에 유리한 환경을 제공하고 있어 지역, 섹터별로 리스크를 철저히 관리하고 변동성이 크지 않은 우량자산에 집중함으로써 중장기적 관점에서 ‘글로벌 저성장, 저금리 환경에서도 꾸준한 수익 창출이 가능한 안정적인 투자’에 주안점을 두고 운용하겠다"고 밝혔다.