주택학회 "전월세상한제 도입이 임대료 상승 불러와"

연구용역 결과 국회 서민주거복지특위에 보고
자문단 "연구 접근방법 문제…임대업자 시각 편향" 비판

[아시아경제 김민진 기자] 전월세 상한제와 계약갱신청구권 제도를 도입하면 초기 임대료가 상승하고 주택공급이 줄어들 것이라는 연구결과가 나왔다.

한국주택학회는 8일 국회 서민주거복지특별위원회에 제출한 '민간임대주택시장에 대한 임대료 규제의 효과 등 연구 용역' 보고서에서 "임대인이 전월세 상한제 하에서 받는 임대료의 현재가치가 상한제가 없는 경우 받을 수 있는 시장임대료보다 작기 때문에 임대인이 초기 계약 시 그 손실만큼 추가해서 받을 유인이 생긴다"고 밝혔다.

최대 임대료 인상률 5%와 계약기간 총 4년(초기 계약기간 2년, 갱신 계약기간 2년)을 가정한 상태에서 시뮬레이션한 결과, 시장임대료의 연간 예상 상승률이 5%이면 2.5%, 시장임대료가 10%인 경우 초기 계약 임대료가 7.61% 상승한다고 분석했다. 이는 계약갱신청구권 제도 도입이 초기 계약 임대료 상승을 부추긴다는 결과다.

학회는 또한 전월세 상한제 도입으로 발생할 수 있는 임대인의 임대료 손실과 임대사업 위험증가에 따른 위험프리미엄이 초기 계약 임대료에 완전히 반영되지 않으면 임대주택 공급이 줄 수 있다고 전망했다.

학회는 상한제 시행 후 임대인이 받는 임대료 흐름의 현재가치가 상한제 시행 이전의 95% 수준이라고 가정했을때 임대주택 순공급량이 2년 6개월 동안(2010년 1분기~2012년 2분기) 8.36%(5만5000여 가구) 줄어드는 것으로 나타났다고 밝혔다.

임대인이 상한제 도입에 따른 상승률 규제를 피하기 위해 보증금 비중을 줄여 계약하게 된다면 결과적으로 월세화를 가속화시켜 임차인에게 더 부담이 될 것이라는 게 학회의 주장이다.

다만 이 연구가 잘못된 가정과 자료에 근거해 임차인보다는 임대업자에게 유리한 결과만 도출해 한계가 분명하다는 비판도 제기되고 있다.

연구용역 자문을 맡은 김제완 고려대 법학과 교수는 "연구는 임차인에게 미칠 영향을 분석하는 것이 주목적인데 임차인의 복리보다 주택건설 사업자의 시각에 편향됐다"고 지적했다.

정성훈 대구가톨릭대 경제통상학부 교수는 특위에 제출한 자문의견서에서 "상한제 도입이 초기 계약 임대료 가격 급등으로 이뤄진다는 보고서는 가상의 세계에서만 존재하는 연구 결과일 수 있다"며 "연구접근 방법을 실거래가 데이터로 분석해 사실을 갖고 연구결과를 도출했어야 한다"고 비판했다.