[머니몬스터]"신규 분양 너무 뜨겁다…공급량과 미분양 재고 따져야"

부동산 거래 전 이것부터
분양권 거래량으로 실수요자 파악
전세보증금 반환상품 가입 필수
대출비율도 30% 미만이 안전해

함영진 부동산114 리서치센터장.

[아시아경제 주상돈 기자] 이번 주에만 전국 27곳에 약 2만가구에 달하는 일반 분양 물량이 공급된다. 이달 전체로는 전국에 10만가구가 쏟아질 전망으로 지난달 공급량(4만7197가구)과 비교해 2배 이상 증가했다.

이 탓에 일각에선 최근 쏟아져 나오는 물량이 앞으로 주택시장에 부담이 될 수 있다는 우려까지 나오고 있는 상황. 분양 물건 구입이나 전세 거래에 나서기 전 따져 봐야 할 것들을 함영진 부동산114 리서치센터장에게 물었다. 4일 오전 판교에서 만난 함 센터장 역시 신규 분양시장 과열에 대한 우려를 나타냈다. 그는 "최근 분양시장이 과열되고 있다는 우려감이 있다"며 "정부도 집단대출과 관련해 일부 은행을 중심으로 대출의 건전성을 파악하고 있다"고 말했다.

함 센터장은 현재 분양시장 열기의 원인이 정부의 부동산 부양 정책과 저금리에 갈 곳을 잃은 유동자금에 의한 것으로 분석했다. 전반적으로 경기가 좋아진 것으로 보기 힘든 만큼 단기적인 차익을 노리고 분양시장에 참여하면 손해를 보기 쉽다는 것이다. 그는 우선 청약을 하기 전 그 지역의 공급량과 미분양 재고를 확인해야 한다고 조언했다. 함 센터장은 "공급량과 미분양이 동시에 많으면 이후 가격 상승에 부담 요인으로 작용한다"며 "또 그 지역의 과거 분양가 수준들이나 청약 경쟁률을 '아파트 투유' 등에서 확인해야 한다"고 말했다.

분양권 전매 거래량도 청약 접수를 하기 전 꼭 따져 봐야 한다고 강조했다. 그는 "그 지역의 분양권 거래량을 보면 실수요자가 많은지 투자수요가 많은지 알 수 있다"며 "분양권 거래량이 많다면 투기 수요가 빠져나간 이후 시장이 냉각될 우려가 크다는 것을 보여주는 것"이라고 해석했다.

지금처럼 물량 자체가 부족한 상황에서 전셋집을 구할 땐 '안전한 전세 찾기'가 중요하다고 했다. 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 치솟고 있기 때문에 나중에 전셋값을 되돌려 받지 못하는 상황이 올 수 있기 때문이다.

함 센터장은 "지난 8월분 실거래가 자료를 분석해 보니 수도권 거래 물량의 7%는 전세가율이 90%를 넘었다"며 "이 같은 상황에서는 무조건 전셋값을 올려주고 들어가는 것보다 보증금의 일부를 월세로 전환하거나 집주인의 동의를 얻어 '전세보증금 반환 상품'에 가입하는 것이 좋다"고 조언했다.

집을 살 때는 적어도 전셋값 이상의 자기자본을 가지고 있어야 한다고 봤다. 그는 "집값 상승과 하락의 주기가 짧아졌고 최근에는 가격도 많이 올라 저가 매력도 거의 없는 상황"이라며 "이런 상황에서는 단기 시세 차익을 보기 힘들기 때문에 대출 비율을 30% 미만으로 가져가는 것이 안전하다"고 말했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr