전월세전환율 실태 살펴보니…상한선 비웃듯 7.4% 훌쩍

서울시 10% 넘는곳도…신규계약은 제외, 실효성 없어

[아시아경제 조인경 기자, 주상돈 기자] #이달 초 B씨는 서울 용산구 이촌동의 한 아파트 보증부 월세 계약을 맺었다. 전세보증금 4억원짜리 전용면적 59.9㎡ 아파트를 보증금 3억5000만원에 월 40만원으로 전환하겠다고 하는 집주인의 뜻을 받아들인 것이다. 5000만원의 보증금을 월세로 전환한 비율은 9.6%에 달한다. 기준금리(1.5%)보다 6배 이상 높고 주택임대차보호법에서 규정한 6%보다도 훨씬 높다. B씨는 억울했지만 다른 물건을 찾기도 어렵고 직장과 거리 등을 감안해볼 때 대안이 없어 계약서 도장을 찍고 말았다.

지난해 말 발족된 국회 서민주거복지특별위원회(특위)가 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입, 주택임대차분쟁조정위원회 설치 등 여러가지 사안 가운데 전월세전환율에 우선 손을 대려는 것은 서민의 주거비 부담을 줄여주기 위해서다. 저금리 기조가 지속되는 상황에서 집주인들이 속속 전세보증금을 월세로 전환하고 있는데 너무 높은 비율로 월세 전환이 이뤄지는 사례가 적지 않아서다.

30일 서울부동산정보광장에 따르면 전월세전환율은 지역과 집주인 등에 의해 주먹구구식으로 결정되고 있다. 예를 들어 전용면적 59.9㎡ 규모 이촌동 한가람아파트의 경우 지난 2월에는 보증금 3억원에 월 40만원, 3월에는 3억원에 50만원에 월세계약이 체결돼 전월세전환율은 4.8~6% 수준이었다. 또 지난 5월에는 8%, 6월에는 10.8%를 웃도는 월세계약도 심심치 않게 나왔다.

정부는 새로 집을 구하거나 재계약을 앞둔 세입자들에게 월세 부담 가중과 급격한 월세 전환을 방지하고자 주택임대차보호법을 통해 전월세전환율 상한선을 제시하고 있다. 기준금리의 4배수 또는 10% 중 낮은 값이 상한선인데 현재는 기준금리(1.5%)를 적용, 상한선은 6%다. 하지만 지난 7월 기준 전국의 주택 전월세전환율은 평균 7.4%로 이미 이를 훌쩍 넘어섰다.

서울의 경우 올 2분기 전월세전환율은 6.9%로 지난 분기(6.7%) 대비 더 높아졌다. 특히 용산구와 종로구가 각각 7.6%, 7.4%로 높게 나타났다. 전월세전환율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 의미다.

세입자들은 주거비부담을 줄이기 위해선 보증금을 많이 올려주더라도 기존 전세 계약을 유지하거나 새로운 전셋집을 찾아야 한다. 결국 전세매물이 더 귀해져 품귀 현상을 부르고 전셋값이 또 오르는 악순환이 반복되는 셈이다.

이에 따라 정부는 전월세전환율 상한선을 현행 6%에서 5% 수준으로 낮추는 방안을 추진한다. 특위는 다음 달 이 같은 내용의 서민주거안정 대책을 최종 확정하고 법 개정에 들어간다. 10월 특위에서 관련 내용을 확정한 뒤 국회 심의를 거쳐 연말까지 개정안을 확정한다는 방침이다. 또 과도한 임대료 인상을 막기 위해 시도에는 임대차 분쟁을 다루는 주택임대차분쟁조정위원회를 설치할 계획이다.

부동산 전문가들도 전월세전환율 조정에 공감하는 분위기다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 "전세가 월세로 빠르게 바뀌면서 전환율이 시장 이자율의 3~4배 이상 돼 세입자의 주거부담을 가중시키고 있다"며 "적정 수준으로 관리되는 전환율은 세입자의 주거안정에 기여할 뿐 아니라 집값의 하향안정화도 유도할 것"이라고 말했다.

하지만 실효성에 대해 우려의 목소리도 적지 않다. 상한선이 전세계약 중간에 집주인이 전세를 월세로 전환할 경우에만 적용되는 조항이기 때문이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "현재 임차시장이 임대인 우위이기 때문에 집주인이 이를 무조건 따라간다고 기대하기 힘들다"며 "또 재계약만 해당되고 신규계약은 해당되지 않기 때문에 집주인이 새로운 세입자를 들일 가능성이 더 크다"고 지적했다.

조인경 기자 ikjo@asiae.co.kr
주상돈 기자 don@asiae.co.kr